Рублевка станет просто Москвой

Земли анклава на Рублевке войдут в состав Новой Москвы. На большей части этих земель свои девелоперские проекты реализует ВТБ. Не исключено, что в этом районе построят резиденцию президента и Национальный конный парк

Фото: Филипп Григорьев/zastroyke.net.ru

Жители и дачники анклава на Рублево-Успенском шоссе, который войдет в состав Новой Москвы, выступают против плотной застройки. Они считают, что это нанесет непоправимый ущерб природе и станет примером правового нигилизма со стороны властей. Нарушен ли закон о местном самоуправлении и кому понадобилось осваивать рублевские земли — в специальном расследовании BFM.ru и Business FM.

Москва с легкой руки Дмитрия Медведева станет в 2,5 раза больше. Его инициатива о создании Новой Москвы была поддержана на всех уровнях властной вертикали, и 27 декабря прошлого года Совет Федерации утвердил новые границы мегаполиса.

Изначально предполагалось, что к столице присоединят земли, ограниченные Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, но затем решили отдать столице участок на юго-западе Подольского района, граничащий с Калужской областью. Прирезанный участок общей площадью 160 тысяч га называют то партером, то юбкой, то галстуком.

Однако Москва будет расширяться не только за счет граничащих с ней территорий. Команда O.M.A. из Нидерландов (в нее входят архитектурное бюро O.M.A., «Проект Меганом», институт «Стрелка» и Siemens), лидирующая на первом этапе конкурса на концепцию развития московской агломерации, предложила создать бизнес-кластер на юго-востоке от Москвы.

Кроме того, голландцы предложили разместить правительственные органы на присоединяемых к столице территориях, на северо-западе от города создать научно-образовательный кластер, а на северо-востоке от Москвы — индустриальный кластер. Инновационный центр «Сколково», другие научные и исследовательские кластеры тоже получат московскую «прописку».

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил 3 мая, что некоторые участники конкурса на концепцию развития московской агломерации выступают за развитие города не только в юго-западном направлении. По словам Кузьмина, из десяти участников первого этапа «два коллектива предлагают развиваться на восток, один — в южном направлении и один на север». Пять творческих коллективов пошли по пути развития Москвы в историческом «лучевом» направлении, а четыре выступили за создание городов-«контрмагнитов» вокруг столицы.

Прирезанный кусок

Уже известно, что под юрисдикцию Москвы попадут и земли Верхней Рублевки — анклава, расположенного в 25 км на запад от МКАД, на территории сельского поселения Успенское Одинцовского района, в пойме Москвы-реки.

Жителей этого анклава и обитателей стародачных поселков пугают грядущие перемены: во-первых, их не информировали о планах освоения «соседних» земель, во-вторых, как говорят представители инициативной группы граждан, результаты публичных слушаний были сфальсифицированы.

«История началась в декабре прошлого года, когда Совет Федерации единым росчерком пера присоединил к Москве огромные территории и маленький островок, который приходится на территории Успенского и Ершовского сельских поселений, — рассказал BFM.ru член инициативной группы Сергей Фонтон. — Приватизируются все поля, которые до сих пор не застроены, и они приватизированы по урез воды. По самую воду вдоль Москвы-реки встанут заборы, и у местного населения, независимо от того, богатые или бедные, не будет никаких шансов подойти к воде».

По его словам, в населенных пунктах оставляются некоторые проходы к воде, шириной по 2-3 метра, но «дальше они никуда не ведут, потому что направо и налево все будет, видимо, огорожено заборами».

Жители уже дважды собирались на митинг: 23 февраля и 21 апреля. «Были лозунги: «Мы не хотим жить за заборами!», «Власть, прояви благоразумие!». Мы писали массу писем, начиная с премьер-министра и президента, заканчивая московским правительством, поскольку у нас вертикаль работает. Вся эта вертикаль друг другу что-то отписывала, — рассказывает Сергей Фонтон в интервью BFM.ru. — Последнее, что мы получили — это [письмо] из Министерства по делам территориальных образований Московской области. От замминистра Комарова пришел ответ, что у нас якобы проводились слушания публичные и местное население высказалось за эти проекты [коттеджные поселки на землях, принадлежащих ВТБ]. Это ложь прямая и неприкрытая, я даже был удивлен, что власти пошли на это».

Представители инициативной группы граждан убеждены, что постановление об изменении границ было принято с серьезными нарушениями. В частности, были нарушены уставы Ершовского и Успенского сельских поселений, а также п. 2. ст. 131 Конституции РФ о местном самоуправлении, так как депутаты не имели права голосовать без участия населения.

Застройка присоединенных к Москве земель нарушит наше право на благоприятную окружающую среду и достоверную информацию о ее состоянии (ст. 42 Конституции РФ), сообщают организаторы акций протеста.

В районе Горки-10 планируется создать Национальный конный парк

О том, что земли Верхней Рублевки в пойме Москвы-реки могут войти в состав мегаполиса, заговорили еще в августе прошлого года. Тогда шла речь о тысячах гектаров, принадлежащих «Акрону» Вячеслава Кантора, землях бывшего совладельца «Вимм-билль-данна» Давида Якобашвили и его партнера Гавриила Юшваева, а также участках, принадлежащих ВТБ.

По слухам, самый большой присоединяемый участок принадлежит «Акрону». В пресс-службе компании BFM.ru переадресовали к дочерней структуре — Московскому конному заводу №1, 87% акций которого в начале 2000-х годов были выкуплены «Акроном».

Керим Вагабов, заместитель гендиректора МКЗ №1, рассказал BFM.ru, что в настоящее время на Рублево-Успенском шоссе земель «Акрона» нет — около 1000 га находятся в собственности Московского конного завода. По поводу возможного присоединения этой территории к Москве никакой официальной информации нет, заверил Вагабов.

«Сейчас у Московского конного завода №1 более тысячи гектаров сельскохозяйственных угодий. У нас 500 голов лошадей и 1300 голов крупного рогатого скота, это стадо кормить надо, нам земли самим не хватает, мы при всем желании ничего не можем на этих участках строить. У нас есть идея создать в районе Горки-10 Национальный конный парк, сейчас разрабатывается проектная документация», — сообщил BFM.ru Керим Вагабов.

Подготовка к переезду президента и его администрации

По неофициальной информации, в анклаве на Рублево-Успенском шоссе будут строить не только Национальный конный парк, но и резиденцию президента. Под Звенигород (по сути, в тот же район) планируется перебазировать Администрацию президента, сообщал ранее источник в Кремле. На условиях анонимности эту информацию подтвердили BFM.ru в мэрии Москвы. Собеседник BFM.ru не стал раскрывать подробности, ссылаясь на то, что это решение принималось в Кремле.

Подготовка земель под застройку идет полным ходом. Один из жителей поселка на Верхней Рублевке рассказал BFM.ru, что «Вимм-Билль-Данну» принадлежали, в частности, поля прямо за околицей поселка Мозжинка. «Посмотрел по всем своим фотографиям окрестностей: эти поля обрабатывались и засевались до 2010 года включительно. В прошлом году они уже не обрабатывались. В марте этого года мы заказали выписку из кадастра по окрестностям Мозжинки. Оказалось, что половина мозжинского поля уже переведена под земли населенных пунктов. Часть поля и земля у реки, присоединенная к Москве, пока еще не переведена. Думаю, что пока...

Давид Якобашвили в беседе с BFM.ru сказал, что ему ничего не известно о планах присоединения земель в этом районе [восточная часть участка — земли сельхозпредприятия «Горки-2»] к Москве. Надо сказать, что в октябре 2006 года глава Управделами президента Владимир Кожин написал письмо губернатору Московской области Борису Громову с просьбой выделить 1281,48 га в районе Аксиньинского и Успенского сельских округов, занятые конезаводом, для рекреационных целей. Но эта просьба не была удовлетворена. На сегодняшний день, как пояснил BFM.ru пресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков, у УДП нет земельных участков в этом районе. О планах застройки территории он ничего не сообщил, сославшись на неосведомленность.

Земельный передел

Чьи же земли отойдут к Новой Москве? Напомним, в начале 2000 годов Московскому конному заводу №1 принадлежало около 2 тысяч га в районе Рублево-Успенского шоссе. В 2002-2003 годах у бывших работников конезавода были выкуплены паи на 800 га. Часть земель — 347 га на Рублево-Успенском шоссе — принадлежавшая колхозникам «Ленинского луча» была продана компаниям ЗАО «Нива» и ЗАО «Плещеево» (обе входили в Объединенную промышленную корпорацию (ОПК) Сергея Пугачева). Позже колхозники подали в суд, указав в иске, что земли были проданы без их согласия, а сами они узнали об этом лишь в 2006 году. В октябре 2008 года Красногорский суд удовлетворил иск колхозников, признав сделки недействительными. В феврале 2009 года Московский областной суд это решение отменил, отправив дело на новое рассмотрение.

А 28 декабря 2006 года вышло постановление правительства Московской области, согласно которому земли в этом районе достались компаниям «Инвест-лэнд 43» (103,2 га), «Инвест-лэнд 52» и «Инвест-лэнд 53» (площадь участков этих компаний не уточняется). По данным СПАРК, все три компании принадлежали ООО «Оргнефтесинтез». Гораздо позже выяснилось, что эти и другие компании являлись держателями 422,5 га на территории ОАО «Московский конный завод» в Одинцовском районе. Вся эта информация содержалась в кредитном договоре Сбербанка с ЗАО «Плещеево» (входило в ОПК).

Объединенная промышленная корпорация (ОПК ) — инвестиционная компания, которой владели сенатор от Тувы Сергей Пугачев и члены его семьи. В активе ОПК были Межпромбанк, «Северная верфь», Балтийский завод, ЦКБ «Айсберг», Енисейская промышленная компания. К 2009 году в собственности «ОПК-Девелопмент» (дочерняя структура ОПК) в районе Рублевки было около 1000 га. На этих землях планировалось создать рекреационный комплекс, в рамках которого предусматривалось строительство 1 млн кв. метров недвижимости. В частности, в 4 км от резиденции премьер-министра планировали построить коттеджный поселок класса Super Deluxe в Грибаново (занимает площадь 470 га, на территории поселка находятся исторические пруды графа Шереметьева с парком, занимающие 35 га).

Архитектурную концепцию Грибаново разрабатывало французское агентство под руководством ведущего архитектора Жана-Мишеля Вильмотта. Дизайном 18-луночного гольф-поля международного класса работала компания легендарного американского гольфиста Арнольда Палмера. Но глава ОПК Пугачев не справился с кризисом, и эта земля, а также смежные с нею участки колхоза «Ленинский луч» (1200 га) в 2009 году были заложены в ВТБ под кредит в 2,4 млрд долларов (из расчета 20 тысяч долларов за сотку).

В 2009 году дочерняя компания ВТБ — ЗАО «ВТБ долговой центр» — подала ходатайство в Федеральную антимонопольную службу о покупке 99,9% долей в трех «Инвест-лэндах». А 10 июля того же года стороны (ВТБ и ОПК) подписали договор о полном досрочном погашении кредита землями — 1200 га, принадлежащих ОПК, включая и спорные 347 га «Ленинского луча». Таким образом, реальным владельцем земель в Рублевском анклаве является ВТБ. «Номинальная цена [по которой земли достались ВТБ] — 20 тысяч долларов за сотку, но с учетом того, что существенная часть территории уйдет на прокладку дорог и создание прочей обязательной инфраструктуры, то стоимость сотки, которую в дальнейшем можно будет продать, банку обошлась гораздо дороже», — сообщал ранее Business FM управляющий проектами компании «Тринфико проперти менеджмент» Артем Цогоев. По его оценкам, ВТБ фактически купил эту землю где-то по цене 30-35 тысяч долларов за сотку.

В кризис стоимость этого залога резко обесценилась из-за падения спроса. Банк, не найдя покупателя, был вынужден в апреле 2011 года создать управляющую компанию «ВТБ Недвижимость», сто процентов акций которой принадлежит ВТБ. На «ВТБ Недвижимость» возложены функции генерального заказчика проекта, она уже занимается повышением капитализации указанных земель. Компания будет осуществлять подготовку и создание концепции проекта, а также проведение рекламной кампании и тендеров на выбор основных участников. Кроме того, девелопер будет контролировать ход строительства и реализацию объектов недвижимости. Инвестиционный проект рассчитан на 15 лет. При этом ВТБ по-прежнему заинтересован в продаже своих непрофильных активов. Но найти платежеспособного покупателя на обесценившиеся активы довольно сложно. По состоянию на весну 2012 года в Горках-10 можно приобрести один гектар земли за 1 млн долларов (то есть сотка 10 тысяч долларов), сообщила BFM.ru Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». По ее словам, предложение таких участков невелико, так как свободных незастроенных земель в этих местах, фактически, не осталось. «Но и повышенного спроса мы тоже не видим, поскольку от Москвы это достаточно далеко. Кроме того, существуют ощутимые проблемы с коммуникациями — мощностей не хватает», — констатирует эксперт.

У Юрия Лакеева, гендиректора Land Management, другие оценки: в зависимости от площади участка и наличия коммуникаций примерная стоимость составляет 15-30 тысяч долларов за сотку. Он сообщил, что с начала 2011 года стоимость этих участков существенно не поменялась.

Глава московского офиса компании STEP Максим Шакиров в прошлогоднем интервью Business FM отмечал: «Если б я был этим покупателем, я бы попросил очень большой дисконт. В силу покупаемого объема, в силу того, что освоить быстро 1200 га — это очень тяжело». Он предполагал, что земельными участками на Рублевке могут заинтересоваться арабские фонды. Однако этого не произошло, зато ВТБ урезал вдвое (по сравнению с ОПК) планы застройки территории.

Что ВТБ собирается строить на Верхней Рублевке

В октябре прошлого года «ВТБ Недвижимость» объявила о своих планах: реализовать 9 девелоперских проектов, в рамках которых возвести около 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. На долю жилой застройки эконом-, бизнес- и премиум-класса придется 60%, остальное — коммерческая и социальная инфраструктура. По оценкам экспертов, на реализацию проекта потребуется порядка 1,8 млрд долларов.

Гендиректор Geo Development Максим Лещев подчеркивает, что совокупные траты ВТБ по проекту могут составить с учетом долга ОПК, который трансформировался в балансовую стоимость осваиваемой земли, 4,1 млрд долларов, сообщала ранее РБК daily.

Генеральный директор «ВТБ Недвижимость», старший вице-президент ВТБ, руководитель департамента строительных проектов Банка Павел Косов в интервью BFM.ru рассказал, что утвержденная в прошлом году концепция развития территории, никаких изменений не претерпела. При этом он отметил: «Та концепция, которая была представлена, не носит обязательный характер, потому что каждый отдельный поселок, участок земли в соответствии со своей очередностью будет застраиваться в соответствии с теми требованиями, которые на период застройки будет выдвигать рынок. На сегодня мы определили для себя приоритет: один участок, который мы планируем застраивать, начиная с лета текущего года. Это участок земли размером 30 га в районе деревни Маслово, по которому разработан проект планировки территорий. Сейчас заканчивается работа, связанная с проектированием поселка. Это будет поселок бизнес-класса на 90 домов с развитой инфраструктурой: как прогулочной, так и бытовой (магазины, аптеки). Этажность — не более двух этажей». По его словам, следующим приоритетом будет строительство на участке в Успенском поселении. «Мы по нему достаточно активно начнем работать, с точки зрения эскиза проекта планировки. Мы абсолютно транспарентны с точки зрения привлечения архитекторов. Мы объявляем конкурсы на каждый отдельный проект. В рамках этих конкурсов могут участвовать российские и западные архитекторы. Выбираем тот продукт, который наиболее проработан, с точки зрения эстетики, экономики. Этот проект недалеко от деревни Грибаново. Там мы тоже планируем жилую застройку с элементами социальной инфраструктуры, без которой мы двигаться не можем».

Павел Косов сообщил BFM.ru, что и планы ОПК по застройке Грибаново были пересмотрены: «Мы считаем, что рынок не сможет поглотить такой объем, и поэтому мы его сократим». Поскольку банк принял решение развивать этот проект, то он готов его финансировать. «Но мы не исключаем, что компания «ВТБ Недвижимость», которая создана специально для развития этого проекта будет обращаться и за сторонним финансированием, в этом ничего плохого нет», — считает топ-менеджер компании

На вопрос BFM.ru, не претендуют ли федеральные министерства и ведомства на то, чтобы немножко «потеснить» «ВТБ-Недвижимость», Павел Косов ответил: «Сложно говорить на эту тему, не хочется спекулировать, потому что на сегодня у нас такого рода информации нет. Я не могу сказать, какие земли, когда и вообще попадут ли в Москву, нас никто об этом в известность не ставил».

О протестных настроениях жителей г-ну Косову известно. «У местных жителей поводов для волнения ровным счетом нет никаких, потому что у нас очень сильно регламентированы вопросы застройки территорий, — заявил BFM.ru Павел Косов. — Мы никоим образом не сможем ограничить возможность местных жителей, проходы к тем самым водоохранным зонам, которые имеются на наших участках, которые находятся в нашей собственности. Не секрет, что водоохранную зону вдоль реки застраивать нельзя, Шереметьевские пруды, которые там находятся, являются объектом культурного наследия, охраны. Поэтому мы предоставим местным жителям проход к водным объектам, и мы всегда руководствуемся буквой закона во всем том, что мы делаем, и нарушать ее никогда не будем».

Между тем, инициативная группа местных жителей и дачников продолжает настаивать на том, что буква закона была нарушена — постановление об изменении границ было принято с серьезными нарушениями, а застройка присоединенных к Москве земель нарушит право граждан на благоприятную окружающую среду и достоверную информацию о ее состоянии (ст. 42 Конституции РФ).

В настоящее время продолжается сбор подписей под обращением в Общественную палату. «Я думаю, что основная задача — показать каким-то образом, что большая часть людей, которые прописаны на этой территории, которые имеют право голоса, выступает против. Москвичи, которые здесь отдыхают, может быть, они всю жизнь тут живут, но, тем не менее, их голос не учитывается, поэтому сейчас будем собирать эти [тех, кто имеет право голоса] подписи. Если большая половина населения выступит против, это будет уже повод для нового публичного слушания», — заявил BFM.ru  

Источник: BFM.RU