Постолимпийское осложнение

Этот репортаж – вторая часть совместного проекта телеканала «Дождь», Фонда борьбы с коррупцией и Slon. Ранее мы опубликовали интервью с Дмитрием Бушем, главным олимпийским архитектором. Видеоверсия репортажа доступна подписчикам на сайте «Дождя»

Призрак туризма

«Роза Хутор», горная олимпийская деревня. Под субтропическим солнцем с крыш пустых корпусов ручьями льется талая вода. Сегодня последний день визита китайских туроператоров в Сочи. Утомленная группа просится на отдых, но ее под видом чаепития заманивают на осмотр очередного отеля.

На китайскую делегацию здесь надеются все: и мэрия, и управляющие курортов. До Олимпиады в Сочи несколько лет не ехали из-за стройки. Первый постолимпийский сезон испортило присоединение Крыма, который президент объявил зоной доступного отдыха в противовес дорогому и статусному Сочи. В результате курорт после Олимпиады посетили только три с половиной миллиона гостей. Для сравнения: Анапа и Геленджик, где не было ни Игр, ни заездов «Формулы-1», приняли по четыре миллиона туристов – там осели те, кто прошлым летом не доехал до Крыма из-за пробок на Керченской переправе.

В новом сезоне мэрия Сочи очень хочет запустить прямые рейсы из Пекина, чтобы привлечь в город два миллиона китайских туристов. Члены делегации таким прогнозом несколько удивлены. «Даже в олимпийский год во всю Россию приехал только миллион наших туристов, – говорит Эрик, глава делегации китайских туроператоров. – В основном едут в Москву, Петербург и Хабаровск. Про Сочи в Китае до Олимпиады ничего не слышали. Говорят, теперь он может стать русской Барселоной».

Энтузиазм у китайцев вызывают планы создать в Красной Поляне игорную зону – в Макао, мол, партийным бонзам светиться нельзя, а вот в Сочи можно ездить под видом экскурсий на дачу Сталина. Однако пока это только планы.

«Зачем китайцам лететь семь часов в Сочи, если у них под боком свой Хайнань и горнолыжные курорты? Не говоря уже про соседние Таиланд, Вьетнам и Корею?» – спрашиваю я у замдиректора «Розы Хутор» Сергея Хворостяного.

«Вы знаете, у нашей речки Мзымты какой-то особый голос, – всерьез, без тени иронии отвечает Хворостяной. – Вы слышали, как она поет? Я сегодня говорил про это китайцам, и мне кажется, они меня поняли. Во всяком случае, дружно кивали».

Черные окна

Прямо на выходе из самолета, перед багажной лентой в аэропорту Сочи стоит красивый макет бывшей Олимпийской деревни. Теперь это курортный район Имеретинский под управлением промышленной группы «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Пока я жду чемодан, мне вежливо предлагают приобрести апартаменты у моря. Средняя цена – 150 тысяч рублей за квадратный метр. Дороже только в Москве.

В наследство от Олимпиады Сочи достался рекордный фонд недвижимости. Например, бывшие медиа- и Олимпийская деревни – теперь жилые районы «Бархатные сезоны» на 9000 квартир и Имеретинский на 2700.

Город-отель «Бархатные сезоны» в Имеретинской низменности. Фото: ТАСС/Сергей Савостьянов

Управляющий сочинскими активами «Базэла» Андрей Елинсон предлагает осматривать владения на сегвеях – пешком их не обойти. Из инфраструктуры на весь огромный район пока имеются лишь ирландский паб, ресторан при отеле да крошечный магазин, где продаются бритвы и шоколадки. Ближайший супермаркет – «Магнит» – в Адлере, в 30 минутах пешком. «Пока арендаторы присматриваются к результатам первого сезона, – говорит Елинсон. – Летом инфраструктуры будет гораздо больше».

С наступлением ночи вся Имеретинская долина погружается в темноту: горящих окон почти нет. Цены апартаментов в районе Имеретинский – от 4,5 млн рублей за однушку до 18–20 млн за большие квартиры. Обвал рубля на стоимость пока не повлиял. «Мы не раскрываем количество собственников, но хочу сказать, что их уже больше пяти десятков, – говорит Елинсон. – За 5–7 лет планируем распродать большую часть квартир».

У независимых риелтеров такие подсчеты вызывают сомнения: если за год из 2700 квартир продано 50, то распродавать их можно еще очень долго. «При том уровне спроса, который есть сейчас, такой огромный фонд можно продать в лучшем случае за 8–10 лет, – говорит гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. – Это очень большой срок для недвижимости, потому что дома приходят в негодность, если не эксплуатируются».

Тем более что по текущим условиям кредита почти все 100% выручки от продажи квартир должны перечисляться в банк. 

По словам Елинсона, поддерживать дома в нормальном состоянии при таких условиях невозможно, и он надеется, что условия кредита будут пересмотрены. Для сравнения: в гостиничном бизнесе правительство разрешило направлять 20% прибыли на амортизацию.

Видеоверсию репортажа из Сочи смотрите на телеканале «Дождь»

Пока все деньги остаются в «Базовом элементе», поскольку до конца 2015 года действует мораторий по выплатам. Но по итогам этого сезона всем кредиторам предстоят очень непростые переговоры с госбанками, которые финансировали строительство жилых площадей почти целиком (например, из 25 млрд рублей инвестиций «Базэла» в Олимпийскую деревню 22 млрд рублей – это кредит ВЭБа).

«Об окупаемости здесь никто не думал, об этом стали рассуждать только сейчас, – говорит Илья Володько. – Экономика Олимпиады была не рыночной, а командной; крупных инвесторов: «Базовый элемент», «Ренову», «Интеррос» – просто обязали участвовать в строительстве. Основной целью было успеть в срок, для того чтобы не нести никаких политических рисков. Cейчас это уже не доход, а обуза. Мы еще увидим, как в ближайшие пару лет их активы достанутся тем же госбанкам. И потом уже они будут думать, что делать с этим наследством».

Источник: slon.ru