Небоскребы Кадырова

Чеченцы полюбили "Сити", и "Сити" приходит в каждый аул. Люди верят, что "Сити" повышает инвестиционную привлекательность их населенных пунктов.

В Грозном, городе с крохотным населением (277 414 человек, по сведениям за 2013 г.) высится семь роскошных небоскребов, переливающихся ночью яркой иллюминацией. Глядя на них, трудно поверить, что Чечня - четвертый в России регион по объему дотаций из федерального центра. Сумма последних в этом году составит 19 млрд руб. Кажется, что находишься в богатом Дубае или даже внутри какого-то миража.

"Грозный-Сити" был торжественно открыт в октябре 2011 г., к 193-й годовщине города Грозный и 35-летию президента республики Рамзана Кадырова. Праздник отмечался с большим размахом, на него приехали Жан-Клод Ван Дамм, Хилари Суонк, Ванесса Мэй и другие звезды шоубизнеса. Гонорары за выступления не раскрываются, но известно, что Ванессе Мэй за получасовое выступление было обещано $500 000. Спустя почти три года, когда корреспондент "Ко" оказался здесь в трехдневной командировке, в единственном бизнес-центре "Грозный-Сити" двери были наглухо закрыты. Еще пять зданий - это полупустые жилые комплексы и одно - гостиница с немногочисленными гостями. Зато продавцы апартаментов в своих объявлениях пишут: "Вашими соседями будут Жерар Депардье, Майк Тайсон и Стивен Сигал". Ведь этим артистам апартаменты подарил лично Рамзан Кадыров. Впрочем, это не мешает Рамзану Кадырову строить планы на вторую очередь "Сити". Через дорогу, тут же, на проспекте Ахмата Кадырова, на берегу реки Сунжа уже огорожен прозрачным шелковым забором пустырь, а на заборе нарисованы будущие здания. Одно из них, башня "Ахмат" высотой 400 м (со шпилем, без шпиля - 365 м), будет самым высоким зданием в России. Инвестором, по данным правительства Чечни, должен стать король Саудовской Аравии Абдалла.

Тайный инвестор

Главный инвестор трех зданий из семи - 30-этажного бизнес-центра, пятизвездочного отеля на 303 номера и жилого комплекса на 115 квартир - Региональный общественный фонд имени Героя России Ахмата-Хаджи Кадырова. Об этом "Ко" узнал от источника, близкого к соинвестору проектов, ЗАО "Инкомстрой". Но сам фонд это не афиширует. Когда представителей власти Чечни спрашивают об инвесторах "Сити", они уклончиво говорят о неких коммерческих структурах. Но, как выясняется, коммерческих структур в проекте немного: сам Фонд им. Кадырова - некоммерческая организация, еще два жилых комплекса финансировал республиканский Минфин. Собственно, в Грозном широко известен лишь один девелопер здешнего "Сити" - Абубакар Арсамаков, основной владелец и президент Московского индустриального банка (МИБ). Он стал девелопером жилого небоскреба с часами. Еще один ЖК возвело ОАО "Грознефтегаз", "дочка" "Роснефти". Почему Рамзан Кадыров, так гордящийся "Грозным-Сити", не говорит прямо об инвестициях его фонда туда? Почему Фонд им. Кадырова, раздававший миллионы наличных чеченцам на жилье под телекамеры, не опубликует отчет о своих источниках финансирования и тратах?

Сколько было потрачено на грозненский "Сити", неизвестно. Грозный расположен в сейсмической зоне гор Кавказа, строить небоскребы здесь опасно, а значит, дороже, чем в любом другом городе при прочих равных условиях. Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии и гостеприимства CBRE, считает, что инвестиции в пятизвездочный Hotel Grozny City могли составить около $100 млн, исходя из стоимости номера в $300 000. По самым грубым подсчетам, совокупная стоимость всех семи зданий тянет на $700 млн.

Фонд друзей

Региональный фонд им. Кадырова, носящий имя первого президента Чечни и отца нынешнего президента Рамзана Кадырова, является некоммерческим. Его деятельность, по словам самого Кадырова, поддерживается его друзьями. Однако, судя по ЕГРЮЛ, фонд занимается самой настоящей коммерческой деятельностью. Он учредил 12 компаний, 9 из которых работают и, по данным сервиса "Контур-Фокус", получили с 2004 г., времени своего основания, госзаказы более чем на миллиард рублей. Самый крупный госзаказ достался ООО "Мегастройинвест" - 933 млн руб. На эти деньги "Мегастройинвест" по заказу Министерства территориального развития восстановил цементный завод в селе Чири-Юрт Шалинского района, провел капремонт зданий по заказу администрации Сунженского района и др. У фонда шесть учредителей: сам Рамзан Кадыров, его мать Аймани Кадырова (президент фонда), первый заместитель председателя правительства Чеченской Республики (ЧР) Халид Вайнахов, заместитель генерального директора по безопасности ОАО "Грознефтегаз" Абусупьян Дааев, начальник Главного управления МЧС Руслан Яхьяев, начальник УГИБДД МВД по Чеченской Республике Шамхан Денилханов. Таким образом, в составе участников фонда доминируют силовики.

Интересно, что после того, как Фонд им. Кадырова перестал быть учредителем ООО "Авиакомпания "Грозный Авиа", на месте этого ООО появилось ОАО "Авиакомпания "Грозный Авиа", 49% которого оказалось под контролем Аймани Кадыровой (через ООО "Лайнер-1"), еще 51% - у Министерства транспорта и связи Чеченской Республики. Единственная авиакомпания Чечни является примером частно-государственного партнерства. Впрочем, Аймани Несиевна - не обычное частное лицо, ее имя будет носить центральная мечеть города Аргун, которая открылась 9 мая. Мечеть на 5000 человек находится рядом с "Аргун-Сити".

Постоянный партнер

Фонд им. Кадырова пригласил соинвестором в проект "Грозный-Сити" ЗАО "Инкомстрой". Вместе они финансировали строительство трех зданий - упомянутого бизнес-центра класса А (общая площадь 22 500 кв. м, 30 этажей), пятизвездочного отеля Grozny City на 303 номера (32 этажа) и жилого дома (28 этажей, 115 квартир). В этом же ЖК находятся апартаменты знаменитого французского актера с российским паспортом Жерара Депардье. Жилплощадь артисту подарил Рамзан Кадыров, и грозненские экскурсоводы с удовольствием рассказывают об этом факте туристам. Но, как говорят в УК "Грозный-Сити", квартиры здесь не продаются. В ЗАО "Инкомстрой" и компаниях-учредителях телефоны не отвечают.

ЗАО "Инкомстрой" - крупная местная компания, и за плечами у нее уже есть один "Сити", в Гудермесе. Это восемь жилых высоток в 15-16 этажей, гостиница и один офисно-торговый центр. Мовсади Альвиев, директор "Инкомстроя", за строительство "Сити" в Гудермесе был награжден медалью "За заслуги перед Чеченской Республикой". Инвестором гудермесского "Сити" тоже стал Фонд им. Кадырова. Сейчас "Инкомстрой" строит "Сити" в Аргуне и Шали.

У ЗАО "Инкомстрой" восемь учредителей, причем два из них обанкрочены. Контроль в компании у некоего Гучигова Давада Адамовича, о котором известно только то, что он является главой строительной компании "Амина", зарегистрированной в Веденском районе Чечни. Всего "Инкомстрой" получил госзаказов на 1,2 млрд руб., в основном на приобретение жилья по заказу администрации Гудермесского района. Выручка ЗАО "Инкомстрой" в 2012 г. составила 688 млн руб., в то время, как в 2011 г. она была вдвое больше - 1,8 млрд руб.

Принадлежащая Даваду Гучигову компания "Амина" участвовала в восстановлении республики после войны и построила школу с бассейном в родовом селе Рамзана Кадырова Центорой, а в 2008 г. - высокогорную олимпийскую базу на озере Казеной-Ам в Веденском районе.

Бизнес-центр для чиновников

30-этажный стеклянный бизнес-центр с двухуровневой парковкой похож на ракету, взмывающую над Грозным. Он был сдан в октябре 2011 г. В управляющей компании "Грозный-Сити" говорят, что здесь сдано около 40% площадей. Среди арендаторов госструктуры - управление Министерства юстиции ЧР, Комитет по туризму правительства ЧР, Министерство экономического, территориального развития и торговли правительства ЧР, Институт повышения квалификации Министерства финансов ЧР, Гарантийный фонд ЧР; средний бизнес-оператор связи "ООО "Вертекс", дилер машиностроительного холдинга RM-Terex "Юг-авто", государственная лизинговая компания, коллегия адвокатов "Традиционная" и др. На первом этаже вскоре откроет свой офис Связь-банк. Арендные ставки - от 600 до 1000 руб. за кв. м в месяц без коммунальных платежей и услуг связи. "У министерств нет своих зданий, поэтому они арендуют площади у нас, но все в соответствии с законом, площади арендуются через аукционы", - комментирует на условиях анонимности представитель УК "Грозный-Сити". Когда бизнес-центр окупится, в УК ответить затрудняются. Но пока он в столице Чечни работает в основном для чиновников.

Rezidor против Marriott

Пятизвездочный отель Grozny City начал свою работу в 2011 г. Он круглый год принимает деловых туристов, в 2013 г. уже вышел "в ноль", а в этом году, если верить представителям УК, у отеля ожидается прибыль. Корреспондент "Ко" прожил здесь три дня. Впечатление очень приятное: чисто, отличная кухня и приветливый персонал. Единственная странность: номер убирался только один раз за трое суток. Ну и не покидало ощущение, что гостиница полупустая.

Каждое утро в пять часов в номере слышен утренний призыв к молитве, его исполняет муэдзин. Рядом, на противоположном берегу Сунжи, высится самая большая мечеть Европы - "Сердце Чечни", почти точная копия стамбульской Голубой мечети. В ней 38 люстр, собранных из кристаллов Сваровски в Иране. На входе в мечеть висят платья и платки: можно войти и немусульманке. В отеле два бассейна, три ресторана, кафе под прозрачным куполом на 32-м этаже и пара магазинов на первом - сувенирный "Серебро" и магазин мужской одежды. Хозяйка торговых точек Фатима Аль-Барзанжи на жизнь не жалуется, хотя проходимость в отеле низкая. Фатима была беженкой, 16 лет прожила с детьми в Нальчике, пока в Грозном шла война. На вопрос, видела ли она Жерара Депардье, Фатима вспоминает, как он покупал у нее серебряные браслеты: "Шесть купил, торговался, как чеченец". А Рамзан Кадыров у Фатимы приобрел себе костюм.

Цена за номер в сутки в гостинице стартует с 6500 руб. В 2013 г., спустя два года после начала работы отеля, Фонд им. Кадырова попросил международную консалтинговую компанию JLL привлечь крупного гостиничного оператора, Rezidor или Marriott, для управления объектом. Обычно успешные девелоперы подбирают управляющую компанию на стадии проектирования гостиницы, но оператор Rezidor принял предложение фонда. Источники "Ко" утверждают, что Рамзан Кадыров хотел бы видеть на месте управляющей компании Marriott. Rezidor и Marriott не комментируют ситуацию. Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL, сообщил "Ко", что "команда JLL по-прежнему ведет работу по привлечению международного оператора для управления отелем Grozny City", но отказался назвать претендентов.

Кирилл Иртюга, генеральный директор УК "Росинвестотель", считает, что такой долгий старт с поиском гостиничного оператора связан с тем, что "международные компании боятся идти в Чечню, так как продолжают считать ее неспокойным регионом, а также из-за клановости, когда кадры подбираются по родственному принципу, а не профессиональному". Иностранцы этого не понимают.

Абубакар Арсамаков и башня с часами

В грозненском "Сити" находится самое высокое здание за пределами Москвы - 145 м (42 этажа), со вторыми по величине часами в мире (диаметр 13,6 м). Больше часы только на небоскребе в Мекке, в Саудовской Аравии (диаметр 43 м). Небоскреб построил банкир Абубакар Арсамаков, основной владелец и президент Московского индустриального банка (МИБ). Арсамаков живет в Москве, но является крупным инвестором республики. Помимо высотки в "Грозном-Сити", он вложился в самый большой торговый центр столицы "Гранд Парк" (площадь 42 600 кв. м). Как рассказывают местные жители, его строили десять лет, сдали в прошлом году. В первую чеченскую войну на строящемся ТРЦ была надпись: "Умрем, но не сдадим". Зато сейчас тут Adidas, Benetton, Mexx...

Непросто складывается и судьба его небоскреба. В апреле прошлого года он горел. После этого здание переименовали из "Олимпа" в "Феникс". Сегодня здесь, по данным компании "Меридиан", продающей квартиры в "Фениксе", реализовано 20% квартир (всего их 275). Квадратный метр стоит 65 000-75 000 руб.: чем выше, тем дороже. "Пока здесь никто не живет: не так давно мы закончили внутренние работы после пожара", - поясняет Зайнди Шарипхаджиев, руководитель офиса продаж "Меридиана". Сколько стоит высотка и как он стал инвестором проекта, господин Арсамаков не ответил.

Еще одно жилое здание здесь построило ОАО "Грознефтегаз", дочернее предприятие "Роснефти". Там все квартиры предназначены для сотрудников компании, но до сих пор ведутся внутренние работы. Здание было заморожено после того, как в результате скандала с задержкой зарплаты его покинули турецкие строители.

Минфиновские "лодочки"

18-этажные высотки, расположенные по диагонали от отеля, называются "лодочками". Они по форме на них похожи. Апартаменты площадью 100 кв. м стоят 4,3 млн руб. Фатима Аль-Барзанжи мечтает их купить для своего старшего сына, но пока не знает, как взять кредит. "У нас те, кто не работает на государственной службе, ипотеку получить не могут, а сын - только стажер в нотариальной конторе. Проценты у нас брать - харам, или большой грех, - поясняет Фатима. - Если бы глава республики отпустил вожжи, я бы взяла кредит, мы думаем". "Лодочек" тут две, их финансировал Минфин ЧР, все квартиры имеют собственников.

Чечня по развитию ипотеки - худший из регионов России. В 2012 г. (более свежих данных нет) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансировало всего восемь кредитов на сумму чуть более 6,2 млн руб. Средняя зарплата в Чечне - 15 000 руб. Но ситуация меняется.

Зайнди Шарипхаджиев говорит, что "раньше банки боялись давать ипотеку, потому что ситуация в республике была неспокойной. А сейчас МИБ предлагает ипотеку под 8,25% годовых на покупку квартир в "Фениксе". Стоит отметить, что ставки у МИБа ниже рынка на 2-3%, но это только для квартир в "Фениксе".

Интересно, что рекламы продаж нет ни внутри "Сити", ни в городе.

Помогут шейхи

Грозный строит огромные мечети и стеклянные небоскребы, а Рамзан Кадыров дружит с арабскими шейхами. Шейхи помогали президенту Чечни, по его словам, возвести роскошную правительственную резиденцию стоимостью $330 млн. В ноябре 2013 г. Кадыров договорился с шейхом Бахрейна Фавазом аль-Халифой о создании совместной авиакомпании, что позволит сделать Грозный международным хабом, обновить парк самолетов, а также запустить дополнительные рейсы в ОАЭ, Саудовскую Аравию, Бахрейн, Индонезию.

В середине апреля компания Trojan Holdings принца Абу-Даби шейха Тахнуна бин Зайеда аль-Нахайяна заложила капсулу под будущую гостиницу рядом со стадионом "Ахмат-Арена". 120 номеров обойдутся в $120 млн: один номер стоит $1 млн. Это будет по-настоящему роскошный отель, сравнимый, например, с семизвездочным "Бурдж-эль-Араб" в Дубае.

Король Саудовской Аравии Абдалла обещал инвестировать во вторую очередь "Грозный-Сити". 25 апреля арабским инвесторам был презентован проект курорта "Грозненское море" на Чернореченском водохранилище стоимостью 24 млрд руб.

Почему арабские принцы вкладываются в Чечню? Политолог Алексей Макаркин утверждает, что "саудиты и Арабские Эмираты очень не хотят роста исламского радикализма в Чечне. А Чечня долгое время была такой площадкой. Они не думают о возврате капитала, это исключительно политические инвестиции". "Кремль же спокойно смотрит на дружбу Чечни с арабами, потому что уверен, что контролирует Рамзана Кадырова и не допустит сепаратизма", - добавляет Алексей Макаркин.

Нефть Чечни

В советские времена район Грозного был крупной нефтяной провинцией с запасами до 100 млн тонн "черного золота" и нефтеперерабатывающими заводами мощностью 19 млн тонн в год. Грозненскую нефть за ее высокое качество и низкое содержание серы именуют "дубай". После войны столица Чечни потеряла свои НПЗ, а федеральный центр не спешит их восстанавливать. Сегодня все месторождения чеченской нефти (Старогрозненское, Брагунское, Северо-Брагунское, Октябрьское, Минеральное, Гойт-Кортовское) находятся под контролем "Грознефтегаза", или "Роснефти". Добыча в 2012 г. составила 4,7 млн баррелей нефти и 0,23 млрд куб. м газа. По нефти это около 0,12% от общероссийской добычи, по газу - 0,3%. Вся нефть из Грозного транспортируется через Каспийский трубопроводный консорциум для поставок на международный рынок.

"Роснефть" планировала строить НПЗ в соседней Кабардино-Балкарии, чтобы там перерабатывать грозненскую нефть, которую тут добывают кустарным способом. Но Рамзан Кадыров настоял на том, чтобы завод строили в Грозном. В итоге пару лет назад заложили капсулу под будущий НПЗ мощностью 1 млн тонн нефти в год (для сравнения: в советские времена объем переработки составлял около 19 млн тонн), но сам завод так и не построен. Почему "Роснефть" тянет со стройкой, в компании не ответили. Между тем миллионы на возведение небоскреба в "Грозном-Сити" у "Роснефти" нашлись. Впрочем, заместитель генерального директора по безопасности ОАО "Грознефтегаз" Абусупьян Дааев является одним из учредителей Фонда им. Кадырова, основного инвестора "Грозный-Сити", и крупнейшее предприятие региона не могло остаться в стороне от этого проекта. Но отношения с "Роснефтью" у Кадырова натянутые: в прошлом году он обвинял компанию в том, она не платит налоги в бюджет Чечни. Генеральный директор "Грознефтегаза" Муса Эскерханов тогда ответил президенту Чечни, что из-за закона №321-ФЗ "О консолидированной группе налогоплательщиков" в 2012-2013 гг. произошло снижение налоговых отчислений в местный бюджет на 70-80%, и, кроме того, вся основная прибыль от добычи принадлежит владельцу лицензии, то есть "Роснефти".

Восток не способен жить без показной роскоши, даже пребывая в десятке самых дотационных регионов. Это часть его жизненной философии. Но без собственной промышленности небоскребы Грозного обречены служить витриной капитализма и богатства не республики, а Фонда им. Кадырова.