На прошлой неделе на заседании Архитектурно-градостроительного совета Республики Крым (РК) был презентован проект Генерального плана Большой Ялты. Эксперты РАНХиГС при президенте России Владимир Комаров и Владимир Коцюбинский, выступившие разработчиками Стратегии развития Большой Ялты, проанализировали документ по просьбе руководства РК. «Лента.ру» публикует замечания специалистов к ялтинскому Генплану.

Стратегия или Генеральный план?

С точки зрения законодательства Стратегия — основополагающий документ, а схемы территориального планирования (в том числе генпланы) — лишь инструменты для ее реализации. Минэкономразвития России (приказ №132 от 23.03.2017) прямо указывает: «В случае выявления существенных расхождений основных положений Стратегии и схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации последнюю рекомендуется приводить в соответствие с основными положениями Стратегии».

В принятой Стратегии РК до 2030 года также говорится, что основным инструментом ее реализации выступает Схема территориального планирования. По закону именно Стратегия развития Большой Ялты задает сущностные параметры и меры регулирования, в соответствии с которыми должен разрабатываться Генеральный план.

Однако в случае Большой Ялты все происходит наоборот. Единогласно поддержанная ялтинцами на публичных слушаниях Стратегия не легла в основу проекта Генплана. Более того, утвержденная официально 8 декабря 2016 года Стратегия была внезапно отменена, хотя отражала консенсусную позицию как простых жителей, так и интеллектуальной и культурной элиты Большой Ялты. Причина отмены, по словам ялтинских чиновников, — необходимость «гармонизации с республиканской [Cтратегией] и устранения расхождений с генеральным планом муниципального образования».

Что касается «гармонизации» со Стратегией Крыма, то ялтинская и крымская стратегии полностью созвучны. Так, основными задачами для Ялты в Стратегии Крыма указаны: «сохранение уникальных природных ландшафтов ЮБК, усиление санаторно-курортной составляющей в результате развития ЮБК в качестве приморского климатического курорта — курортного всесезонного центра федерального уровня»; «снижение антропогенного воздействия реального сектора экономики на окружающую среду; сохранение уникальных природных ландшафтов, прибрежных туристско-природоохранных комплексов». Это именно то, о чем написано в проекте Стратегии Ялты, использованы те же формулировки, которые мы как разработчики направляли для Стратегии всего Крыма.

Однако сравнение Стратегии Ялты и проекта Генерального плана показывает, что они задают принципиально разные модели развития. Проект Стратегии был нацелен на реализацию эколого-экономического подхода для приумножения природных и культурных богатств, возрождения лучшей национальной здравницы, создания высокотехнологичной «зеленой экономики», отражая пожелания общества.

Генеральный план в свою очередь масштабирует существующий девелоперский подход, предусматривая кратное увеличение жилой застройки и антропогенной нагрузки, отражая фактически интересы строительного бизнеса и аффилированных с ними представителей власти (ряд депутатов являются одновременно застройщиками).

Сравним формулировки проектов Генерального плана и Стратегии. Первое. Проект Генерального плана: «Численность, которую мы планируем на расчетный срок, — это 160 тысяч человек населения (то есть до 2035 года). Это дает нам возможность с учетом увеличения жилищной обеспеченности более чем в два раза разместить 30 тысяч (человек) населения дополнительно, создать около 3 миллионов (квадратных метров) нового жилого фонда». Авторы указывают, что Генплан разрабатывался с акцентом на то, чтобы «найти возможности» создать около 3 миллионов квадратных метров нового жилого фонда. Обоснование — якобы растущая численность постоянного населения и необходимость увеличения нормы обеспеченности жилищной площадью на человека. Используется простая формула: к существующему общему объему застройки в примерно 3 миллиона квадратных метров добавляется еще столько же. Это, по мысли авторов, позволит повысить среднюю норму обеспеченности жилой площадью на человека. Однако данная логика не выдерживает никакой критики.

По нашему мнению, заложенные авторами проекта прогнозные значения научно не обоснованы. Этот сценарий нанесет невосполнимый ущерб экосистеме и курортному потенциалу Большой Ялты, формируя урбанизированную территорию для обеспеченных людей. В современных документах стратегического развития прогнозные значения не задаются извне, как некая данность, с которой ничего невозможно сделать, а представляют собой управляемые параметры. Нельзя просто фиксировать факты, экстраполировать или подстраиваться под текущие тенденции, ссылаясь на объективную, не зависящую от управляющего воздействия реальность. Задача стратегических документов в области устойчивого развития — управлять целевыми параметрами в общественных интересах, а не быть статистами или сторонними наблюдателями.

Поэтому в Стратегии нами были предложены меры по стабилизации численности постоянного населения и увеличения круглогодичного туристического потока, по переходу к всесезонной модели путем повышения оборачиваемости и наполняемости существующих площадей. Стратегия предполагала развитие наукоемких кластеров (кино, высокотехнологичной медицины, астрофизического, технопарка по модели София-Антиполис) и университетов. Прирост населения планировался за счет притока высококвалифицированных кадров и удержания молодежи, а не за счет пресловутых покупателей «летнего жилья».

Этот подход позволил бы сохранить курорт, природу и природные ландшафты, а также повысить отдачу от уникальных природных ресурсов для социально-экономического развития России из-за роста числа оздоровленных людей. И как следствие — роста производительности труда, снижения численности временно нетрудоспособных, увеличения продолжительности жизни. Стратегия была бы фактически национальным проектом в области здоровья и высоких технологий.

Что касается якобы благородной цели по «увеличению жилищной обеспеченности более чем в два раза», то и она не должна вводить в заблуждение. Никто не собирается в два раза расширять площади квартир простых ялтинцев. Как это и происходило ранее, будут построены новые коттеджные поселки, апартаменты и элитное жилье на 3 миллиона квадратных метров для иногородних (так называемых инвесторов), которое также будет пустовать практически круглый год, создавая нагрузку на окружающую среду, дороги, сети, нарушая ландшафтные виды. Если сложить хрущевку площадью 30 квадратных метров с двумя жителями и построенный новый коттедж в 300 квадратных метров также с двумя жителями, то средняя обеспеченность жильем возрастет почти в 6 раз.

Данные новой застройки также показательны: прямо противоположно мнению ялтинцев, высказанному на публичных слушаниях по Генплану, площади застройки увеличились на 15 процентов (прежняя версия Генплана предполагала 2,6 миллиона квадратных метров новых площадей). Подобный подход к территории приведет к окончательной утрате потенциала Большой Ялты как здравницы.

Многие чиновники и «инвесторы» хотят превратить Ялту и Гурзуф в Ниццу или Монако — территории, где легко зарабатывать деньги, вести строительный бизнес, можно легко открыть, например, игорную зону, как это собираются сделать рядом с Ласточкиным гнездом в Гаспре, пока еще центре детского и семейного отдыха. Однако Ницца и Монако — это застроенная территория, утратившая курортный статус, это города с самой высокой в мире стоимостью жилой недвижимости, что как раз и нужно строительным лоббистам.

Ялта в разы лучше, она сохранила природу, уникальный климат и лечебные свойства. Ее потенциал нужно использовать для оздоровления максимального числа граждан России, а не для размещения жилья для избранных. Любое новое строительство, вырубленное дерево, любой дополнительный автомобиль или забор нарушают локальные климатические свойства местности. И Монако, и Ницца проиграли битву строительным лоббистам, сегодня это не климатические курорты, в отличие от ЮБК, острова Мадейры и Канарских островов.

Продолжение многоэтажной застройки

Второй момент. Проект Генерального плана: «Создать около 3 миллионов нового жилого фонда в основном в мало- и среднеэтажном секторе строительства». Авторы проекта предполагают, что многоэтажной застройки по общей площади будет меньше, чем средне- и малоэтажного жилья. Но цифры говорят обратное: доля средне- и многоэтажных зданий в общей площади жилья вырастет с сегодняшних 19 процентов до 23-х. Основные территории застройки — с. Оползневое, пгт. Понизовка, п. Олива, пгт. Симеиз, пгт. Гаспра, пгт. Ореанда, пгт. Виноградное, пгт. Восход, пгт. Гурзуф и, конечно, сам г. Ялта.

В Стратегии были и другие решения: строительство только путем реновации нарушенных территорий, включение всей территории в «зоны охраны объектов культурного наследия» (охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и зоны охраняемого природного ландшафта) и так далее. Мы предлагали перевести все сохранившиеся зеленые насаждения в категорию национальных парков и особо охраняемых природных территорий со свободным доступом для экологического туризма. А не изымать их для последующей перепродажи другим собственникам. Одна из целей этого — компенсация за уже накопленный экологический ущерб.

Автомобилизация, пробки и вредные выбросы

Ну и третий пункт. Проект Генерального плана: «Предусматривается строительство 70 километров новых автодорог и 120 километров улиц и проездов. В расчет принята норма обеспеченности 320 автомобилей на тысячу жителей». Здесь авторы делают ту же ошибку, что и с прогнозом численности населения и жилья: занимают позицию статистов и экстраполируют существующие тенденции. Авторы не учитывают принципы развития «зеленого» общественного транспорта Стратегии, а действуют противоположно.

Расчеты показывают, что троллейбус (или трамвай) обладает в 30-40 раз большей провозной способностью и требует в 40-50 раз меньше городских площадей по сравнению с системой личного автомобильного транспорта, не говоря уже об экологии. Как указывает один из ведущих специалистов в области транспорта Вучик, наиболее эффективное решение для развития систем общественного транспорта — обеспечение приоритетности его проезда (сооружение обособленных полос, путевых конструкций, улиц). Сегодня Большая Ялта — одна сплошная пробка в курортный сезон, с не рассеивающимся из-за рельефа смогом, общественный транспорт с пожилыми людьми и детьми стоит в многокилометровых заторах, спровоцированных личным автотранспортом. В СССР действовала потрясающе эффективная система общественного транспорта и муниципальных такси, справлявшаяся с перевозкой большего числа отдыхающих и местных жителей.

Резюме

Проекты Стратегии и Генплана противоположны друг другу. Проект Генерального плана рассматривает Большую Ялту с точки зрения коммерческих интересов, прежде всего строительного бизнеса, например, через включение ряда рекреационных территорий в так называемые «общественно-деловые» функциональные зоны, которые будут отданы под застройку. Стратегия была нацелена на общественную эффективность, предполагала множество флагманских проектов с комплексной (одновременно экологической, социально-культурной и экономической) эффективностью. То, что в Генплане рассматривается как инвестиции, с точки зрения Стратегии является «антиинвестициями» (в терминологии классика экологической экономики Германа Дэйли), поскольку сопровождается исчерпанием природного и культурного капитала.

Ялтинцы против многоэтажек и незаконной застройки, но в Генплане настойчиво предлагают построить еще столько же жилья, сколько уже есть сегодня. Что бы сказали жители Ватикана, Венеции или греческого острова Санторини на предложение построить у них многоэтажки, новые эстакады и развязки? Ведь важно понимать, что культурный, имиджевый и рекреационный ущерб для Большой Ялты от застройки, например, Приморского парка, фактически сегодня легализованной властями, или от деформации панорамы Гурзуфа с моря и набережной в результате застройки Мертвой долины в разы превышает стоимость объектов жилой недвижимости. Подобные факты наносят имиджу курорта непоправимый вред, отталкивают туристов, вызывают возмущение ялтинцев и рождают чувство несправедливости в обществе.

Застройка заповедных территорий (к примеру, Лименской долины и подножья Медведь-горы), равно как и предложения об удвоении жилого фонда на территории с хрупкими и уже нарушенными экосистемами — действия, направленные не только на уничтожение культурных и природных ценностей и национальной памяти, но и способные вызвать экологическую катастрофу. Можно ли людей, застраивающих реликтовые леса, парки, охранные зоны и приобретающих там жилье, называть «добросовестными» потребителями и «инвесторами», как это делают крымские власти? Может ли быть законной выдача разрешений на застройку этих территорий? Возможно ли ставить вопрос о выплате денежных компенсаций, когда речь идет о национальных и культурных ценностях и уникальных природных богатствах?

Воссоединение Крыма с Россией — грандиозный акт реализации национальных интересов. Сегодня федеральный центр слишком сконцентрирован на решении инфраструктурных проблем. Но основные проблемы Крыма в другом — коммерческие интересы преобладают над общественными.

Источник: lenta.ru