Как правильно выбрать съемную квартиру или комнату

Когда не хватает средств на аренду квартиры, то ищут внаём комнату. Что представляет собой рынок аренды комнат в Москве? Что необходимо предусмотреть в договоре собственникам помещений и арендаторам?

 

Кому предпочтение?

 

Рынок аренды комнат в Москве и области достаточно развит, хотя и не так, как рынок аренды квартир. По данным компании «Азбука Жилья», на комнаты приходится примерно 20% от всех сдаваемых помещений в Москве. По России этот показатель гораздо ниже, так как приток населения приходится в основном на крупные города. Кому же отдают предпочтение собственники при сдаче комнат? «В большинстве случаев (60%) владельцы помещений предпочитают видеть своими жильцами девушек и желательно, славянской внешности. 30% арендодателей - семейные пары без детей, и оставшиеся 10% - мужчин. Так происходит из-за того, что в основном комнаты на рынке сдают пожилые женщины и матери-одиночки, они в большей степени доверяют именно девушкам», - пояснила Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». Кроме того, предпочтения обычно отдаются неконфликтным, спокойным людям, которые не станут устраивать шумных вечеринок и приводить большие компании гостей, иными словами, тем, кто будет соблюдать правила общежития. Но зачастую за две-три короткие встречи определить это бывает довольно сложно.

 

Арендаторы комнат встречаются разные, единственное, что их объединяет – это материальное положение, не позволяющее снимать квартиру в Москве. «Это в основном приезжие, которые совсем недавно прибыли в Москву и еще не успели найти хорошую работу. Или представители мужского пола, которые рассматривают Москву исключительно с точки зрения «заработать и отправить домой». Им просто нет смысла тратиться на квартиру, так как около 15-20 часов проводят на работе. Москвичи также снимают комнаты. В основном это студены, молодые пары с невысоким заработком и не желающие жить с родителями», - рассказал Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья».

 

Наиболее популярный срок аренды комнаты – от 3 месяцев до года, потом у людей появляется стабильность, и они снимают квартиры либо уезжают домой в регионы.

 

Цена вопроса

 

По данным экспертов рынка недвижимости, снять комнату в Москве можно в среднем за 10 000-15 000 рублей в месяц. В основном эти предложения эконом - или комфорт-класса. В ближнем Подмосковье средняя аренда комнаты составляет 5 000-10 000 рублей в месяц. В регионах стоимость аренды комнаты начинается от 500 рублей в месяц.

 

«Также сейчас в Москве в пешей доступности от метро на длительный срок сдаются койко-места (примерно по 200 адресам): арендные ставки составляют 4-10 тыс. рублей. Цена зависит от количества человек в квартире, удобств и местоположения. Но, например, за 5000 рублей можно снять койко-место в р-не Бауманской, Менделеевской и т.д. Часто сдаются койко-места на кухне, а также в однокомнатных квартирах (подселение). В Подмосковье койко-места сдаются по ставке от 3000 рублей в месяц (в том числе в частных домах и даже в бытовках)», - отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

 

Самую дешевую комнату в Москве можно снять за 10 тыс. рублей в трехкомнатной квартире в р-не Рязанского проспекта, проживание с хозяйкой. По данным компании «БЕСТ-Новострой», аренда дорогих комнат достигает 30-35 тыс. рублей в месяц. Как правило, это субаренда от лиц, снимающих квартиры бизнес-класса в ЦАО или других развитых районах Москвы. Встречаются и предложения аренды комнат за 20-30 тыс. рублей практически без ремонта, но, например, с видом на Тверскую. До сих пор сдаются комнаты в среднем состоянии в коммунальных квартирах в районе Остоженки или Арбата, также за 25-30 тыс. рублей.

 

 

От чего цена зависит

 

На стоимость аренды комнаты влияют те же факторы, что и при аренде квартир: месторасположение, район, транспортная доступность, размеры комнаты, наличие и качество ремонта, бытовой техники и мебели и т.д. «В данной категории следует выделить еще один ключевой параметр, который значительно влияет на стоимость. Это количество человек, проживающих в квартире. Например, если комната сдается в трехкомнатной квартире, где хозяева живут в одной комнате, а две сдают, то это будет дешевле. Если же комната предлагается в двухкомнатной квартире с одним хозяином, то цена будет выше», - подчеркнула Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Если же квартира по факту переоборудована в хостел или общежитие и там стоят трехъярусные кровати, то такие койко-места будут самыми дешевыми.

 

На спрос влияют все те же факторы, кроме того существенную роль играет адекватная цена предложения, а также личные качества собственника. «Следует помнить, что большинство нанимателей комнат – это люди с ограниченными финансовыми возможностями, которые, тем не менее, стремятся найти комнату, удобную для проживания. Для этой категории граждан определяющими при выборе жилья факторами становятся наличие приличной сантехники и крупногабаритной бытовой техники, а также достаточное количество спальных мест», - рассказала Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

 

Как отмечают эксперты, спрос на комнаты высокий практически всегда, но сезонные всплески – не редкость: весной, когда начинается активный строительный сезон, а также в августе, когда в город начинают стекаться иногородние студенты.

 

Квартира вскладчину

 

На рынке существует альтернатива аренде комнат – съём квартиры вскладчину. Здесь есть свои плюсы и минусы. «Если человек снимает комнату, то он ведет переговоры с одним хозяином и обговаривает все моменты с ним. Если же несколько человек решили арендовать 2-3-комнатную квартиру, то высок риск развития конфликтов, кто-то может передумать, тогда придется искать соседа, что с юридической точки зрения уже сложнее. По стоимости аренда квартиры вскладчину выглядит дешевле. Однако в последнее время заметна тенденция повышения ставки аренды в зависимости от количества проживающих. Соответственно, чем больше человек собирается жить в квартире, тем выше будет ежемесячная арендная плата», - рассказала Галина Киселева. Например, если однокомнатную квартиру планирует снимать один человек – это одна ставка, а если двое-трое, то уже совсем другая. Как правило, стоимость аренды в таких случаях повышается на 10-30%. Такой подход уже давно развит за рубежом и переходит на рынок аренды жилья в Москве.

 

Единственным плюсом и значимым отличием аренды вскладчину является возможность делить снимаемую квартиру со знакомыми людьми, друзьями, коллегами.

 

«Аренда непосредственно комнаты или койко-место – идеальный выход для тех, кто стеснен в средствах. Комнаты зачастую сдаются без залога, со сниженной комиссией (30-50%). Снять хорошую квартиру с комиссией меньше 100% достаточно сложно», - подчеркнула Ирина Доброхотова.

 

В любом виде

 

Сдаются комнаты в любом состоянии, все зависит от цены и арендаторских предпочтений. Дорогих объектов на рынке не так много, ведь аренда комнат в основном рассчитана на малообеспеченных граждан. Поэтому больше всего на рынке представлено бюджетных вариантов, хотя и они тоже могут быть разными. «Минимальный набор мебели в комнате, предназначенной для аренды, состоит из кровати, шкафа, стола и холодильника. Ремонт чаще всего косметический. Далее каждый собственник на свое усмотрение может оснастить комнату дополнительным набором опций. Конечно, состояние жилья влияет на его привлекательность среди клиентов, к какому ценовому сегменту оно бы ни относилось», - рассказала Мария Жукова. Так, по ее словам, комната с качественным ремонтом и новой мебелью будет пользоваться большой популярностью среди нанимателей, но не стоит забывать, что в сегменте эконом стоит уделять большее внимание другим, более существенным для нанимателя факторам, в первую очередь – это цена предложения. Ведь если стоимость найма будет намного превышать рыночную, арендатору проще будет снять жилье другого класса, в данном случае вместо аренды комнаты выбрать аренду квартиры. Таким образом, если собственник и делает ремонт в комнате, ему стоит не переусердствовать и помнить главное правило – уровень и качество ремонта, мебели и техники должны быть соизмеримы с классом жилья.

 

Важен договор!

 

Договор аренды комнат ничем не отличается от договора аренды квартир. Это обычный договор найма жилого помещения. «Арендатор должен обязательно посмотреть документы, подтверждающие право собственности на сдаваемое помещение. Как минимум, это доверенность от владельца квартиры/комнаты на распоряжение данным имуществом. Доверенность должна быть заверена нотариально. Если комната оформлена в общую долевую собственность, владелец должен получить письменное согласие всех дольщиков на распоряжение данным имуществом, в том числе и на сдачу в аренду», - рассказала Ирина Доброхотова. Это правило обозначено в статьях 246 и 247 ГК РФ. Оно гласит, что «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом», «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Допустим, квартирой владеют супруги в равных долях. Между ними произошел конфликт, муж уехал в командировку, а жена сдала свою долю. Тогда супруг может на вполне законных основаниях попросить освободить жилплощадь.

 

Также эксперты отмечают, что с особым вниманием стоит отнестись к помещениям, которые арендодатели занимают по договору социального найма (то есть у муниципалитета). В этом случае при сдаче таких комнат и квартир на руках должно быть разрешение муниципалитета.

 

Если эта коммунальная квартира, то посмотреть, принадлежит ли эта комната данному человеку. Если это субаренда, то на договоре должен присутствовать хозяин сдаваемого помещения. Стоит подчеркнуть, что хозяева комнат в коммунальных квартирах, оформленных в собственность как отдельные помещения, могут не получать согласия соседей для сдачи этой недвижимости в аренду. «Если в квартире сдаются все комнаты разным людям или если это коммунальная квартира, арендатору желательно посмотреть и познакомиться со всеми людьми, проживающими в данной квартире (могут быть асоциальные личности, судимые). Это даже не подводные камни, а, скорее, владение информацией. Нужно знать, у кого ты снимаешь комнату, кто живет рядом с тобой, затем нужно официально закрепить арендные отношения», - подчеркнул Роман Бабичев.

 

Кроме того, особое внимание следует уделить пункту о площади сдаваемой комнаты. «Она в обязательном порядке должна быть прописана в договоре, чтоб не получилось так, что при общении с хозяином речь шла о комнате 18 кв. м, а при заселении владелец передумывает и предлагает меньшую комнату», - отметила Галина Киселева. Если такой пункт не прописан в договоре о найме, то доказать обратное будет сложно.

 

Аренда комнаты предполагает большое количество условий и ограничений, связанных с совместным проживанием определенного количества людей. По словам Марии Жуковой, во избежание разногласий и конфликтов, все условия и правила следует не только предварительно обговорить, но и обозначить в договоре аренды. Не стоит забывать, что устные договоренности никакой силы не имеют, и все важные моменты должны быть прописаны в официальном документе.

 

Источник: "Свободная пресса"