«Усадьбы Подмосковья»: миллионная реставрация или историческая ипотека
Губернаторская программа «Усадьбы Подмосковья» стартовала в регионе четыре года назад. За это время в аренду по льготной ставке сдали более 30 объектов, что составляет десятую часть всех подобных объектов. Какова судьба усадеб, которым дали вторую жизнь, во сколько обходится реставрация, и почему бизнес не спешит вкладывать средства в памятники архитектуры, выяснял обозреватель РИАМО.
Отели вместо руин
Заинтересовать частных инвесторов решили долгосрочной льготной арендой «рубль за метр». Согласно закону, такую выгодную арендную ставку меценат получит на 49 лет после того, как отреставрирует архитектурный объект.
По данным Министерства имущественных отношений Московской области, всего с 2013 года в аренду под восстановление сдана 31 усадьба. На двух объектах реставрация уже успешно завершена, еще 11 находятся в процессе восстановления.
Первым объектом, успешно восстановленным по программе «Усадьбы Подмосковья», стала усадьба Аигиных в Пушкинском районе. Сегодня она работает как отель и проводит экскурсии для гостей. Посетители могут не только полюбоваться ухоженным домом, флигелем и каретником, но и пожить в старинной усадьбе. Арендатором и реставратором объекта выступила инвестиционная группа компаний ASG, которая вложила в восстановление более 250 миллионов рублей.
В минувший понедельник сертификат на льготную аренду получил еще один инвестор – Галина Ярыгина из Люберец. После трехлетней кропотливой работы она закончила реставрацию «Дома Круминга» - уникального здания в стиле модерн, где в начале 20-х останавливался Ленин. Предприниматель и меценат вложила в восстановление усадьбы все свои накопления.
Старинное здание находилось в удручающем состоянии, долгое время служило приютом для бомжей.
«Главной сложностью при реставрации усадьбы оказался подбор команды. Чтобы восстановить объект культурного наследия, нужны узкие профессионалы. Обычная строительная организация здесь не справится. Мы работали с производственными мастерскими из разных российских городов. Каждая деталь изготавливалась индивидуально, вручную», - рассказала РИАМО Ярыгина.
На сегодняшний день основной этап работ завершен, впереди – благоустройство территории. В следующем году гостинично-рекреационный комплекс сможет принять гостей. На первом этаже усадьбы разместится кафе и семь гостиничных номеров, на втором – резиденция фонда «Культурное наследие детям».
Реставрация дороже строительства
К сожалению, далеко не всем подмосковным усадьбам так везет. Всего на территории региона насчитывается более 320 объектов культурного наследия, 20% из них находятся в плачевном состоянии.
Как рассказал РИАМО член Общества изучения русской усадьбы, автор экскурсионного проекта «Усадебный Экспресс» Вадим Разумов, множество зданий стремительно разрушается, теряются уникальные интерьеры.
В частности, остро нуждаются в восстановлении такие крупные усадьба, как Гребнево в Щелковском районе, Быково – в Раменском, Петрово-Дальнее – в Красногорском районе, а также усадебный комплекс Никольское-Урюпино, уточнил эксперт.
По его словам, желающих вкладываться в аренду без права собственности немного. Инвесторы хотят владеть тем, за что платят. Их также отпугивают огромные суммы, которых требует восстановление зданий. Ведь реставрация, как правило, обходится в 5 дороже строительства.
«Чтобы возродить среднюю усадьбу, нужно потратить от 100 до 300 миллионов рублей. Такие большие суммы инвесторам выгоднее вкладывать в акции, ценные бумаги или недвижимость. Усадьба – это совершенно другая история. Ведь отдачу за вложенные деньги ты получаешь, в лучшем случае, через 15-20 лет», - объясняет Разумов.
Купить нельзя построить
Подмосковные усадьбы не только сдаются в аренду, но и продаются. Как рассказал РИАМО генеральный директор ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" Вадим Соловьев, небольшие усадьбы покупают довольно охотно, а вот найти покупателя для крупного объекта – большая проблема.
Так, уже более года выставлена на торги усадьба Гребнево, которой в разное время владели князья Трубецкие и Голицыны. По словам эксперта, объектом часто интересуются, но покупателя пока найти не удается. Стоимость реставрации объекта оценивается примерно в 600 миллионов рублей, окупаемость проекта займет не менее 10 лет.
Как отмечает эксперт, усадьбы создавались с единственной целью – проживания, так что в них невозможно «зашить» другую функцию – например, производственную или сельскохозяйственную.
Кроме того, например, в Гребнево – 40 гектаров земли, которые тоже нужно содержать, при этом строить на них нельзя в соответствии с законодательством.
Парадокс, по словам Соловьева, заключается в отсутствии адекватной методики оценки земли применительно к объектам культурного наследия. Сегодня земля, на которой стоят усадьбы, оценивается по аналогии с соседними рыночными объектами. Так, например, 17 Га только одного из участков на территории усадьбы "Никольское-Урюпино", которую основали в XVII веке князья Одоевские, оценены в 900 миллионов рублей. Такая грандиозная сумма обоснована расположением: соседние участки по Новорижскому шоссе, где можно строить, стоят очень дорого.
«Мешает инвесторам и то, что усадьбы не могут быть предметом договора в государственно-частном партнерстве. Такое несовершенство законодательства – большая препона на пути к возрождению памятников культуры», - считает Соловьев.
«Историческая ипотека»
В распорядительной дирекции Минкультуры России уверены, что адаптировать законодательство под нужды усадеб нужно как можно скорее.
«Руинирование усадьбы – не поступательное движение. Историческоестроение может долгие годы стоять без существенных изменений, но достаточно одного дождливого лета, подобного нынешнему, чтобы произошло промокание, подмывание. И все – памятник рухнул, мы его потеряли», - объясняет Соловьев.
По мнению Разумова, хорошим подспорьем инвесторам стали бы беспроцентные государственные кредиты на восстановление – так называемая «историческая ипотека». В этом случае, рисков у меценатов будет меньше, и они охотнее станут вкладываться в усадьбы.
Эксперты сходятся во мнении, что наиболее эффективный путь спасения архитектурных жемчужин – передача их в частную собственность.
Удачным примером такого подхода является частный британский фонд «Нэшнл траст», в собственности которого – около 500 исторических объектов – церкви, деревни, исторические здания, береговые линии. Фонд охраняет памятники культуры и занимается их реставрацией. 6 миллионов граждан Великобритании имеют абонементы стоимость 60 фунтов в год на право пользования интерактивными программами в музеях, посещение залов, в которые нет доступа обычным посетителям. Собранные средства позволяют компании развивать экскурсионную программу и реставрировать здания, рассказал Разумов.
По мнению эксперта, сегодня ситуация с заброшенными памятниками в Подмосковье такая же, как была в Великобритании 100 лет назад.
«Думаю, лет через 20 у нас тоже изменится менталитет. Сегодня на экскурсии по усадьбам приезжает много молодых людей. Они интересуются архитектурными памятниками, их волнует вопрос реставрации. Усадьбы становятся все более модными с туристической точки зрения. Уверен, восстановленные усадьбы будут пользоваться большой популярностью. Главное – не дать им погибнуть», - заключил Разумов.
