Постолимпийский синдром

Полупустая Имеретинка не столько результат нехватки дополнительных финансовых вливаний, пассивности сочинцев и появившегося на повестке дня Крыма, сколько отсутствия готовой концепции постолимпийского развития Сочи. Об этом говорят многие: от инвесторов, столкнувшихся с необходимостью переформатировать свои олимпийские объекты под требования нормальной жизни, до градозащитников и архитекторов. «Все банально: перед людьми стояла задача провести Олимпиаду на высшем уровне, и они это сделали. На постолимпийскую историю они просто не были заточены, ведь было понятно, что после Игр тот же “Олимпстрой” (госкорпорация, на время подготовки и проведения Игр отвечавшая за проектирование, строительство и эксплуатацию олимпийских объектов в Сочи.— «Ъ») прекратит свое существование»,— слова одного из участников олимпийской стройки циничны, но верны.

И все-таки попытки продумать постолимпийскую историю предпринимались. Согласно одной из концепций, выполненной по заказу Минрегионразвития и представленной на Сочинском экономическом форуме в 2009 году, за прототип будущего Большого Сочи брался Лазурный берег, где каждый курорт имеет свой уникальный профиль — фестивальный Канн, азартный Монако. Большой Сочи предлагалось поделить на зоны: Лазаревское отдать на откуп молодежи, из Мацесты сделать пятизвездный SPA-курорт европейского уровня, в Адлере развивать гостиницы экономкласса. По тому же плану Имеретинской долине отводилась участь международного туристического центра. Но концепция так и не получила одобрения на государственном уровне, а вся программа олимпийского наследия в итоге свелась к распределению объектов среди наследников «Олимпстроя», которые теперь ломают головы, что с ними делать. Из-за высоких затрат не была реализована даже изначально согласованная с МОК идея по переносу ряда спортивных объектов в другие регионы. Закон о ликвидации самого «Олимпстроя» Владимир Путин подписал в июле: госкомпания должна прекратить существование до конца года.

О будущем Сочи после зимних Игр задумывались не только чиновники, но и архитекторы. В 2012 году концепцию постолимпийского развития Имеретинки разработал Институт градостроительства Российской академии архитектуры и строительных наук под руководством Владимира Коротаева, который участвовал в проработке детального проекта планировки Имеретинки. Как и программа Минрегионразвития, эта концепция была представлена на Сочинском экономическом форуме, но так и осталась на бумаге. Архитектор предложил создать озелененные платформы, похожие на мосты, высотой до пяти этажей из легких конструкций, которые бы связали разрозненную территорию Имеретинки единой пешеходной зоной. По словам Владимира Коротаева, пространства под этими платформами можно было заполнить необходимой для жизни района инфраструктурой: ресторанами, магазинами, казино. Эти же конструкции защищали бы от солнца и дождя и вместе с тем увеличили бы число посадочных мест для трассы «Формулы-1», опоясывающей часть олимпийских стадионов. «Нужны были крупный инвестор и политическое решение, но, учитывая уже понесенные затраты на Олимпиаду, никто продвигать эту историю не захотел. Сегодня задуматься о будущем неизбежно придется, потому что Имеретинка пока распадается на части, пестря пустыми пятнами и скудной зеленью»,— уверен господин Коротаев.

Для решения существующих проблем требуются деньги, повторяют слова олимпийских инвесторов в администрации Краснодарского края. Региональные власти стали одним из главных наследников Игр, получив большую часть объектов в Имеретинке: стадион «Фишт», на котором проводилось открытие и закрытие Олимпиады, ледовый дворец «Большой», Олимпийский парк (взят на обслуживание), конькобежный центр «Адлер-Арена», Главный медиацентр и располагающийся по соседству отель Tulip Inn Omega Sochi в Имеретинке (последние три объекта строила подконтрольная краю компания «Центр Омега»). Краснодарскому краю принадлежит и «Сочи Автодром» — трасса, где в октябре прошел заезд «Формулы-1». Общие затраты региональных властей на подготовку к Олимпиаде оцениваются в 169,1 млрд руб.

После Олимпиады «Большой» стал домашней ареной хоккейного клуба «Сочи», часть медиацентра ранее планировалось перестроить в торговый центр. В «Адлер-Арене» чиновники уже разместили Академию тенниса. Содержание льда, подходящего для проведения соревнований международного уровня, стоило бы примерно 350 млн руб. в год, выбор же в пользу теннисных кортов, по заверению вице-губернатора Краснодарского края Александра Саурина, снизит эту сумму в десять раз и позволит вывести объект «в ноль». Ранее вице-премьер Дмитрий Козак, курировавший подготовку к Олимпиаде-2014, а теперь — развитие Крыма, оценивал затраты бюджета на содержание спортивных объектов в Сочи и дорожной сети почти в 4 млрд руб. в год.

В планах краснодарских властей на следующий год — подготовка концепции развития Олимпийского парка с новым тематическим зонированием и озеленением, обустройство при участии инвесторов пляжа Имеретинки. «Нам нужны инвестиции для развития олимпийских объектов, и “Сочи Автодром” — одна из возможностей их получить. Сейчас у нас в списке значится 13 соревнований, два из которых международные. Мы посчитали, что если не разбирать трассу и эксплуатировать ее круглогодично, с учетом регулярного проведения массовых спортивных мероприятий хотя бы пять-шесть раз в году, мы выйдем в значительный плюс»,— убежден Александр Саурин.

— Сегодня в «Большом» матч. Приедут автобусы с людьми, а парковаться негде: дворец же зажат «Формулой-1». Дай команду, пусть пустят на вашу парковку,— заместитель главы Минстроя России Юрий Рейльян серьезен: до начала матча пять часов. Мы сидим у него в кабинете в Москве. После командировки в Сочи прошло несколько недель. От интервью нас постоянно отрывают непрекращающиеся звонки то по внутреннему, то по мобильному телефонам. Юрий Рейльян в олимпийской гонке с 2007 года: сначала возглавлял управляющую компанию одного из инвесторов в Сочи, а в апреле 2009 стал замглавы Минрегионразвития — ведомства, в то время координировавшего олимпийскую стройку.

— Эта парковка сейчас для детского центра хоть как-то используется? Да, я понимаю, что объект в ведении Минспорта (о стадионе «Шайба», где после Олимпиады было решено разместить Всероссийский детский центр.— «Ъ»), но ситуация срочная. Дайте добро сегодня пропустить, а потом будем разбираться системно. Хорошо, перезвони,— Юрий Рейльян возвращается к прерванному разговору.

— Вроде олимпийская стройка давно закончена, а вы все продолжаете решать вопросы? — спрашиваю я.

— Да, приходится, но больше по привычке, пока еще помнят. Теперь собственники у объектов разные, отсюда и конфликт интересов. Надо создавать единую управляющую компанию, как это было сделано после Олимпиады в Барселоне. Причем ни с кем из инвесторов не аффилированную. Пусть договаривается, а то выходит лоскутное одеяло,— Юрий Рейльян недовольно хмурится.— Пока этого не произойдет, каждый будет биться за одну и ту же клиентскую группу, перехватывать друг у друга мероприятия, а замы министров — договариваться про парковки.

С господином Рейльяном мы встречаемся за несколько недель до проведения «Формулы-1», на которую в начале октября съехались 55 тыс. человек. У него свое мнение по поводу того, стоит ли разбирать трассу до следующего заезда.

— Когда мы согласовывали появление трассы, выдвинули условие, что это будет городская гонка по аналогии с Монако или Marina Bay Street Circuit в Сингапуре. То есть: провели гонку, разобрали ограждение и временные трибуны, и город живет обычной жизнью. Именно поэтому появилось поручение правительства России о совмещении трассы с улично-дорожной сетью олимпийского парка. Сейчас трасса своим ограждением рассекает олимпийский парк: проезд и проход к четырем спортивным аренам оказались перекрыты, и теперь к ним пристраиваются надземные переходы, не решающие проблем доступности и уродующие вид парка, — негодует Юрий Рейльян.

— Но краснодарские власти рассчитывают за счет эксплуатации трека заработать на дальнейшее развитие олимпийских объектов. Разве это не аргумент?

— Окупить вложения в трассу не помогут никакие мероприятия — это имиджевый проект для России. А собрать средства на текущее содержание можно и менее жестким способом. Нужно оставить только часть трассы, так называемое малое кольцо в районе главной трибуны и зданий команд, где проводить соревнования и мероприятия. Существование остальной части трассы, как постоянного автодрома, если такое решение будет принято, считаю ошибкой, — настаивает замглавы Минстроя.

Краснодарские власти сдаваться не намерены. Александр Саурин признает, что трасса усложняет передвижение по Имеретинке, но считает, что это можно решить, договорившись со стадионами о подъездах, а огораживающие трек заборы задрапировать кустарниками и деревьями. «Разборка-сборка трассы само по себе очень дорогое мероприятие — около 100 млн руб., что в перспективе семи лет совсем невыгодно»,— приводит господин Саурин еще один аргумент в пользу ее круглогодичного использования.

«Формула-1» — последнее знаковое событие в сочинском календаре на текущий год. Планы на 2015 год пока выглядят скромно: в «Большом» и «Шайбе» в январе должен пройти матч звезд Континентальной хоккейной лиги, в курорте «Горки город» в Красной Поляне — Международный фестиваль команд высшей лиги КВН. Если поискать еще, можно наткнуться на чемпионат России среди вальщиков леса-2015 и российско-финский Лесной саммит, запланированные на июнь. Во дворце «Айсберг» (отошел Минспорту) периодически идет ледовое шоу Ильи Авербуха. Исходя из его успешности в следующем году будет принято решение перепрофилировать дворец в велотрек или нет.

И чиновники, и инвесторы, и сами сочинцы соглашаются, что постолимпийскую историю надо раскручивать за счет мероприятий, но на практике организаторам таких событий приходится пробивать стены. Основатель Surf Yoga Festival Алена Машхаева (фестиваль проходит в Сочи с 2010 года) считает, что главный тормоз развития Сочи — инертность мышления. «Честно, пока ни городу, ни большим спонсорам это сильно не нужно»,— уверена она. Алена приехала в Сочи в 1998 году из Казахстана и долгое время занималась выстраиванием обычной карьеры: работала исполнительным директором местного рекламного агентства. Все изменила поездка в Египет, где проходил фестиваль экстремальных видов спорта «Русская волна», после которого она полетела на чемпионат мира по серфингу в Доминиканскую Республику.

— Вернувшись из Доминиканы, я стала носиться с идеей своего фестиваля, но многие крутили пальцем у виска: какой может быть серфинг в Сочи? — повторяет этот же жест Алена.— В день фестиваля пришли волны, светило солнце. Прямо Калифорния какая-то! Но сколько скепсиса было! Зачем вы нужны нашему отелю со своим фестивалем? Вот так со мной разговаривали. Меня приняли в «Жемчужину» (одна из самых известных гостиниц Сочи, построенная в 1973 году.— «Ъ») только потому, что директором там был мой знакомый.

— И что, даже после Олимпиады ничего не поменялось?

— Постепенно приходит осознание, что мероприятия и заполняемость отелей — вещи взаимосвязанные. И все же многие местные владельцы или управляющие отелей до сих пор не понимают, что любой праздник в их гостинице сработает намного эффективнее, чем реклама.

После Олимпиады номерной фонд Большого Сочи с учетом Красной Поляны увеличился на 22 тыс., до 57 тыс. номеров, и теперь их надо заселять. Согласно официальным данным администрации города, за январь—сентябрь текущего года поток туристов вырос на 22%, до почти 4,4 млн, в сравнении с прошлым годом. Заполняемость гостиничных объектов в Имеретинской низменности на конец сентября составила 54%. Этот показатель у так называемых чиновниками коллективных средств размещения в Центральном районе Сочи прошедшим летом достигал 92% (против 85% в 2013 году).

Отельеры признаются: один из тормозов развития Имеретинки — ментальность отдыхающих, предпочитающих размещаться «у бабушек». Это подтверждает статистика: по данным «Азимут Сеть отелей» (управляет крупнейшим гостиничным комплексом «Топ проджект» Виктора Вексельберга на 3,6 тыс. номеров в Имеретинке), из почти 4 млн человек, приезжающих в Сочи, только 1 млн останавливается в цивилизованном гостиничном секторе. «Ощутимый толчок в развитии Сочи и Имеретинская низменность получат, если отдых станет дешевле. Цены на гостиницы в той же Имеретинке в этом сезоне были уже вполне доступные (2–4 тыс. руб. за номер), чего нельзя сказать о транспортных расходах: авиабилетах, дальше затраты на такси, расценки в ресторанах и кафе, стоимость аттракционов и проката»,— уверен член совета директоров компании «Азимут Сеть отелей» Игорь Романов.

Действительно, разница в стоимости билета Москва—Сочи—Москва в сезон и не сезон впечатляет: в первых числах октября слетать в столицу XXII зимних Олимпийских игр можно было за 5,8 тыс. руб. на одного. На время же проведения заезда «Формулы-1» c 10 по 12 октября билеты сразу же подскочили до летних расценок — от 15 тыс. руб. Для сравнения: еще до начала летнего сезона «Аэрофлот» установил единый тариф в 7,5 тыс. руб. в экономклассе на рейсы Москва—Симферополь—Москва. Не исключено, что, если бы не Крым, на фиксированные тарифы на авиаперелеты, а значит, более серьезное увеличение потока туристов в первый постолимпийский сезон мог рассчитывать Сочи. Ранее мэр Сочи Анатолий Пахомов отмечал, что 7 млн туристов в год — вполне достигаемая для бывшей олимпийской столицы цифра.

Конец ноября. Снова в Сочи. Центральный вокзал. Электричка «Ласточка» в Красную Поляну идет чуть больше часа. До отправления поезда еще десять минут, а свободных мест почти нет. Летом было еще хуже: из-за наплыва туристов с морского побережья толкотни в проходах было не избежать.

Поезд трогается, и на электронном табло под потолком выстраиваются в линию названия остановок: Мацеста, Хоста, Известия, Адлер, Эсто-Садок, Роза Хутор. Стоп. Еще в августе конечная точка на этом маршруте называлась Красной Поляной, а теперь повторяет название курорта «Интерроса»? Почему тогда не «Альпика-сервис»? Этот курорт, сейчас принадлежащий «Газпрому», хотя бы появился в Поляне первым, еще в 1992 году, да и располагается почти у самой станции. Или «Горки город» Сбербанка, до которого идти почти столько же, сколько до интерросовской «Розы Хутор».

Новое название пришлось по душе не всем.

— Как уживаетесь с соседями? — кабинка подъемника быстро скользит в гору.

— Все относятся друг к другу с уважением. История-то общая: чем больше приедет туристов, тем больше заработает каждый курорт. Мы обычно всегда ставим лайк в социальных сетях новостям того же «Роза Хутора». Но вот эта смена названия железнодорожной станции. Как реагировать? — недоумевает сотрудница одного из курортов в Красной Поляне.

— Для вас эта была неожиданность? — спрашиваю я и по лицу собеседницы уже знаю ответ.

— Полная. Да, еще РЖД странный пресс-релиз по этому поводу выпустили: мол, Красная Поляна горнолыжным курортом не является, зато название «Роза Хутор» прочно закрепилось в сознании любителей горнолыжного спорта.

Намеренный или ненамеренный реверанс «Роза Хутору» не единственная неприятная задачка, подкинутая РЖД владельцам курортов в Красной Поляне в преддверии зимнего сезона. Но на этот раз поволноваться пришлось и «Интерросу». В середине ноября железнодорожная монополия официально объявила об очередном изъятии из обращения «Ласточек» — на этот раз 12 поездов, курсирующих между Сочи, Адлером, Олимпийским парком и Красной Поляной. Во время Олимпиады по этим маршрутам следовало 80 электричек, с 1 декабря — всего 22. Причина — нежелание администрации Краснодарского края компенсировать выпадающие расходы РЖД от перевозки пассажиров по регулируемым тарифам. К примеру, экономически обоснованный тариф на проезд Сочи—Красная Поляна оценивался в 1,2 тыс. руб., тогда как билет в кассах РЖД в ноябре стоил 112 руб. Как результат убыток РЖД от сочинских «Ласточек» с конца марта на 1 ноября, по официальным данным, достиг 1 млрд руб., а на концец года составит уже 1,5 млрд руб. Суммарные же затраты РЖД на строительство олимпийской инфраструктуры — тех же железнодорожных станций в Красной поляне — оцениваются в 359,1 млрд руб. В середине ноября вице-губернатор Краснодарского края Иван Перонко объяснил жесткую политику края пассивной позицией федеральных властей, изначально обещавших компенсировать половину выпадающие доходов РЖД. «Пока мы не будем уверены, что эти субсидии получим <…> мы свою составляющую не намерены принимать»,— был его ответ.

Уменьшение числа «Ласточек» уже привело к сокращению рейсов между Сочи и Красной Поляной с пяти в день летом до трех в день на конец ноября. С 20 декабря РЖД грозилась полностью остановить движение этих электричек.

Еще 5 декабря подвижек в сторону урегулирования конфликта не наблюдалось. В пресс-службе РЖД лишь сообщили, что «до настоящего времени обязательства субъектом перед компанией-перевозчиком не выполнены» и что в соответствии с решением, принятым на совещании под председательством вице-премьера Аркадия Дворковича, «компания-перевозчик имеет право полностью прекратить предоставлять услуги по перевозке пассажиров вследствие отсутствия субсидирования со стороны субъекта РФ». Однако в случае решения вопросы с компенсациями выпадающих доходов РЖД готовы обеспечивать перевозки пассажиров на сочинском полигоне 80 поездами «Ласточка» в сутки, добавили в железнодорожной монополии.

Владельцам курортов в Красной Поляне ничего не оставалось, как ждать, чем закончится этот торг: совместное письмо в правительство о последствиях отмены «Ласточек» уже написано и отправлено. «Если вы посмотрите, электрички до Красной Поляны ездят полными. Проблема заключается в том, как рассчитывается себестоимость перевозок,— при обсуждении этой темы в голосе одного из олимпийских инвесторов начинает сквозить плохо скрываемое раздражение.— РЖД считают себестоимость перевозок методом единого котла по всей стране. То есть в расчет себестоимости движения этой электрички включены не только убытки, которые они получают в Краснодарском крае, но и в других регионах. Но менять схему расчета только для Сочи никто не будет, иначе это может повлечь пересчет себестоимости по всей стране, после чего в очередь выстроятся другие губернаторы, у которых эта история неубыточна. И что тогда?»

Торг торгом, но оставить главный российский горнолыжный курорт без железнодорожного сообщения в зимний сезон — решение, грозящее серьезными последствиями. Поэтому чиновники начали подыскивать «Ласточкам» замену: наиболее вероятный вариант — российские электрички ЭД4М. Экономически обоснованный тариф для них чуть ли не в десять раз них ниже, чем для «Ласточек», собираемых на совместном предприятии немецкого концерна Siemens и «Синары».

19 декабря стало известно, что РЖД пока сохранит «Ласточки» в Сочи. На официальном сайте Северо-Кавказской железной дороги сообщалось, что число рейсов электричек между Сочи и Красной поляной увеличилось до шести в день, при том, что «финансовые обязательства субъектом перед компанией-перевозчиком до настоящего времени не выполнены». По словам одного из собеседников «Ъ», знакомого с ситуацией, стороны сейчас договариваются о размере экономически обоснованного тарифа: для этого РЖД должна обосновать свои расчеты перед Краснодарским краем. «После этого можно будет определить разницу между этим тарифом и реальной стоимостью проезда в электричках, которую и должны компенсировать власти края. Реальной можно считать компенсацию в размере около 500 млн руб. в год, что для администрации Краснодарского края вполне подъемно», — объясняет он.

Интересно, какой экономически обоснованный тариф рассчитали бы для себя сочинские таксисты, если чиновники продолжили шантажировать друг друга и в зимний сезон? Для сравнения: ценник на такси из Сочи в Красную Поляну в ноябре достигал 2,5 тыс. руб. В самой Красной Поляне можно было договориться дешевле — за 2 тыс. руб.: то ли таксисты щедрее, то ли ветер попутный.

Уже в начале ноября найти свободные апартаменты или квартиру в аренду в Красной Поляне на эти новогодние праздники было проблематично — все курорты рапортовали о почти 100-процентном бронировании.

— А ведь раньше зимний отпуск в Красную Поляну никогда не планировали заранее. Честно, идея, что Поляна — горнолыжный курорт, касается только отметки 1,5 тыс. м и выше. Там всегда снег, а вот ниже чаще всего слякоть. Поэтому и приезжали обычно под прогноз погоды. Это сейчас здесь магазины, кафе, есть чем себя занять,— вспоминает один из основателей первого краснополянского курорта «Альпика-сервис» Александр Галкин.— Вообще, для тех, кто живет в Красной Поляне или часто бывает, это место ассоциируется в первую очередь с летним отдыхом. Здесь на 5–10 градусов ниже, чем в Сочи, удивительный воздух. Да и 500 м над уровнем моря для горных походов — это такая прелесть. Не просто же так во времена СССР Красная Поляна была центром всесоюзного горного туризма. Все лучшие пешие маршруты шли через нас.

Из бизнеса «Альпики-сервис» Александр Галкин вышел в 2002 году и сейчас занимается инвестициями в сочинскую недвижимость — какую, не раскрывает. Пишет книги: ««Альпика-сервис» — имя розы» об истории создания курорта вышла в 2013 году. Живет господин Галкин в Красной Поляне, и мы договариваемся встретиться с ним в одном из ресторанов «Горки города». Вспоминая, как создавалась «Альпика-сервис», он улыбается: шел 1992 год, экономика страны сыпалась, рушились производства, безумными темпами росла инфляция, но зато появилась возможность заняться собственным бизнесом.

Всесоюзный научно-исследовательский и проектный институт (ВНИПИ) по переработке попутного нефтяного газа, в котором тогда главным экономистом работал Александр Галкин, вместе с краевыми отделениями «Росгосстраха», Сбербанка и Кубань-банком организовали финансовую компанию «Югинвест». Ее директором и стал господин Галкин, менеджмент — в основном бывшие сотрудники ВНИПИ — получил 25-процентный опцион и занялся поиском интересных бизнес-проектов. Самым перспективным им показалась идея создания горнолыжного курорта в Красной Поляне, одним из инициаторов которой был возглавлявший на тот момент краснополянскую турбазу «Горный воздух» Петр Федин. Уже весной 1993 года начался монтаж первой очереди канатной дороги, зимой того же года по склону поползли кресельные подъемники.

— Первый кредит, взятый нами на три очереди канатной дороги, был подписан банком на 350 млн руб. Уже через четыре года из-за дикой инфляции они превратились в 3,5 млрд руб., а когда сумма выросла до 16 млрд руб., мы уже перестали считать: это была бессмыслица,— как бывший главный экономист Александр Галкин хорошо помнит все цифры.

— А как себя вел банк?

— Порядочно. Он просто мог забрать проект за долги, но не стал. До уверенной зоны катания, то есть до четвертой очереди, мы ползли восемь-десять лет. Из-за этого мы не могли отбить ни возврат кредита, ни процентов. На самом деле ситуация, в которую попали нынешние инвесторы Красной Поляны, не лучше,— уверен господин Галкин.— 15% годовых — это запрещенный Господом судный процент. По моему глубокому убеждению, кредиты более 3–5% годовых при нормальном бизнесе, не связанном с товарообращением, отдать невозможно. Все остальное кабальные проценты, чтобы забрать активы.

Возврат кредитов наравне с будущим олимпийского наследия сегодня самые болезненные вопросы как для самих инвесторов, так и государства. Весной инвесторам удалось добиться моратория от ВЭБа на выплату процентов и тела кредита до конца 2015 года. В начале же лета стало понятно, что госбанк не слишком рассчитывает на позитивный сценарий решения вопроса: госкорпорация попросила правительство предусмотреть лимиты в бюджете на 2015–2017 годы на компенсацию ее убытков в случае принятия решения о реализации процедур банкротства заемщиков. Ранее ВЭБ уже оценивал убытки от кредитования олимпийских объектов без учета процентов в 175 млрд руб.

— Такие истории, как подготовка к Олимпиаде, надо рассматривать с точки зрения не «Интерроса», а страны, региона: сколько появилось новых рабочих мест, сколько платится налогов. Но если выделять отдельный проект, начислять на него 12% годовых, притом что приносить реальную прибыль он начнет только лет через семь, для инвестора он становится искусственно неокупаемым. Процент растет как снежный ком: за 10–15 лет накопится сумма больше, чем стоимость строительства нашей олимпийской деревни в горах,— рассуждает генеральный директор «Роза Хутора» и куратор всех девелоперских проектов «Интерроса» Сергей Бачин. Мы встречаемся с ним в Москве между командировками в Сочи.

Общий бюджет олимпийских проектов «Интерроса» Владимира Потанина суммарно составил 81,8 млрд руб. («Роза Хутор» и Олимпийский университет в Сочи). «Интеррос» решил создать в Красной Поляне горнолыжный курорт задолго до Олимпиады, еще в 2004 году. Но после того как Россия выиграла право провести у себя Игры, компании пришлось кардинально пересмотреть планы, в частности построить горную Олимпийскую деревню (инвестиции — 18 млрд руб.) и Экстрим-парк, где проходили соревнования по фристайлу и сноуборду (около 4 млрд руб.).Не избежали этой участи и соседи «Розы Хутор»: «Газпром», осваивавший Красную поляну с 2000 года, разместил на территории своего курорта лыжно-биатлонный комплекс. ОАО «Красная поляна», после смены ряда собственников доставшееся Сбербанку, построило вместе с горнолыжным курортом «Горки город» комплекс трамплинов «Русские горки». Но, в отличие от «Газпрома», Сбербанк решил не оставлять себе олимпийское наследие: в октябре стало известно, что трамплины будут переданы Минспорту, а 6 млрд руб. кредита, выданных на их строительство, ВЭБу компенсирует государство.

— Если бы не Олимпиада, мы бы вообще не строили Экстрим-парк, а горную деревню построили лет через 10-12. Экстрим-парк совмещал в себе возможность проведения соревнований по десяти дисциплинам, но в обычной жизни для туристов это не требуется. Поэтому мы его постепенно по частям переносим, трассы для сноубордистов организуем в более удобных местах — просто выше, где не будет проблем со снегом,— объясняет Сергей Бачин.

— А что не так с Олимпийской деревней? Ведь вы сейчас переоборудуете ее в отели? — с первого взгляда история с жилым фондом кажется не такой критичной, как со спортивными объектами.

— Обычно курорты, как наш, развиваются лет 60: сначала строится маленькая деревушка, люди начинают приезжать, покупать недвижимость, полученные деньги реинвестируются в новую стройку. И все потому, что, если построить сразу две-три деревни, ты начинаешь конкурировать сам с собой. По этой причине я даже не могу начать нормально продавать горную деревню, иначе убью продажи в нижней. Поэтому я и говорю про эти 10-12 лет. К тому же мы строили совсем по другим нормам — к примеру, чтобы курорт мог принять паралимпийцев, что сильно удорожило итоговую смету. Теперь необходимы дополнительные инвестиции, чтобы переоборудовать эту инфраструктуру под нужды обычных туристов: открыть отели, организовать больше зеленых трасс,— перечисляет Сергей Бачин.

— Где деньги-то брать будете? — спрашиваю я. Учитывая ситуацию с ВЭБом, ответ на этот вопрос особенно интересен.

— Либо новые кредиты, либо разрешение на внутренние реинвестиции, когда не все деньги возвращаются банку, а частично идут на развитие. В конце 2015 года нам всем: инвесторам, ВЭбу, правительству, краю — предстоит серьезный разговор. Только после этого мы будем понимать, как развивать курорт дальше. При разумной коррекции процента окупаемость нашей истории составит 25–30 лет — это означает, что мы более или менее погасим кредиты.

— Разумная — это сколько?

— На Западе ставка по инфраструктурным проектам подобного масштаба достигает 1–2%. Здесь все просто: операционно уже через год мы выйдем в прибыль (содержание «Роза Хутора» обходится в 2 млрд руб. в год.— “Ъ”), но инвестиционно с существующим процентом по кредиту мы справится не способны.

В ВЭБе не стали обсуждать возможность снижения ставок по олимпийским кредитам. «Правительством РФ пока принято решение об отсрочке до конца 2015 года начала погашения процентов и кредита. Иных решений по реструктуризации кредитов банка нет»,— сообщили в пресс-службе банка. «Обсуждать пока нечего: идет только первый сезон после Олимпиады. По его результатам мы поймем, какие результаты показывает каждый инвестор, какую выручку генерирует, какие затраты несет, кто может выжить сам, а кому надо оказывать поддержку»,— вспоминаются слова Юрия Рейльяна. Помимо отсрочки по выплатам ВЭБу олимпийские инвесторы получили еще одно послабление — нулевую ставку налога на имущество, которая, правда, действует до 1 января 2015 года.

Изначально многие компании рассчитывали частично окупить свои вложения за счет начала продаж апартаментов еще до Олимпиады, но не получили на это разрешения от государства. По окончании Игр на рынок разово вышли сотни тысяч квадратных метров жилья, продажи которого к тому же надо согласовывать с ВЭБом как кредитором проектов. Для сравнения: в сбербанковском курорте «Горки город» насчитывается 1368 апартаментов, в «Роза Хуторе» — 394. В бывшей олимпийской деревне «Базового элемента» (теперь курортный район «Имеретинский») продается 2716 апартаментов. Правда, расценки на жизнь у моря существенно ниже, чем в горах: от 135 тыс. руб. за 1 кв. м в «Имеретинском» против «стартовых» 175 тыс. руб. за 1 кв. м в «Горки городе» на начало декабря.

Быстрее всех избавиться от части, построенной к Олимпиаде недвижимости, скорее всего, удастся «Топ проджект» Виктора Вексельберга. Бизнесмен договаривается о продаже одного из своих двух отелей в Имеретинке — Azimut Hotel Resort & SPA Sochi 4* на 720 номеров — федеральным властям, которые хотят использовать гостиницу для проживания приезжающих во Всероссийский детский центр детей. По словам источника «Ъ», знакомого с ситуацией, объект может быть выкуплен по строительной себестоимости. Общие инвестиции «Топ проджект» в олимпийские гостиницы оцениваются в 14 млрд руб.

Петр Федин, ставший со временем основным владельцем «Альпики-сервис», во многом повторяет слова Сергея Бачина:

— Если это кредитные деньги, отдать их нереально. Я могу поспорить с любым, потому что прошел через это. Я как-то посчитал для себя: если взять самый крупный курорт в мире и загружать его 24 часа в сутки 365 дней году, все равно нереально. Вы представьте, строили семь лет, когда в конце спешили, вообще денег не считали.

Сегодня семье господина Федина принадлежит парк приключений Skypark AJ Hackett, расположенный по пути в Красную Поляну. Здесь можно прыгнуть на банджи (специальный трос, который крепится на ноги) с высоты 207 м и 69 м. Расстаться же с «Альпикой-сервис» Петру Федину пришлось в 2008 году. Тогда владельцем первого краснополянского горнолыжного курорта стали структуры, близкие к «Газпрому». Сумма сделки оценивалась в $15 млн. Событию предшествовал год конфронтации с местными властями: курорт не раз проверяли различные госслужбы, а в октябре 2007 года управление Росимущества по Краснодарскому краю решило оспорить договор аренды земли с «Альпикой-сервис».

На вопрос, был ли шанс сохранить курорт, Петр Федин отвечает с улыбкой, но неохотно: «Не было. Нужны были другие деньги. Есть австрийский принцип развития — когда деревушка развивается потихоньку, по мере роста потока клиентов, так развивались и мы. А здесь требовалось все и сразу».

— Хорошо, если окупить эти затраты нельзя, что надо сделать, чтобы хотя бы не потерять вложенные миллиарды?

Господин Федин отвечает, не раздумывая:

— Решить транспортные вопросы. Сколько ростовчан ездят на Эльбрус, хотя это дальше, а все потому, что дорога лучше, чем до Сочи. Это вопрос государственного уровня. Но пока, как мне кажется, об этом никто не думает: все занимаются междусобойчиком. Это неправильно, здесь надо смотреть шире и делать нормальную рекламную кампанию, единую для всего курорта. Нужен единый ски-пасс, как везде в мире. Когда только трассы строились, их сразу надо было соединять между собой. Но все настойчиво делали свое.

Когда в Красной Поляне появится единый ски-пасс, предположить сложно: без связующей курорты системы подъемников и трасс это бессмысленно, а на их строительство опять нужны деньги. По оценкам одного из олимпийских инвесторов, чтобы соединить «Роза Хутор» и соседствующую «Альпику-сервис» потребуется около 200 млн руб., связать же «Альпику» и «Горки город» из-за сложного рельефа и расстояния будет стоить существенно дороже 1–1,5 млрд руб.

А пока отдыхающим в Красной Поляне придется выбирать. Самые высокие расценки на ски-пассы в этом зимнем сезоне установила «Роза Хутор» — 2650 руб. в день для взрослых в новогодние праздники и 1850 руб. с 11 января. Впрочем, и протяженность трасс у «Интерроса» самая большая из всех курортов в Красной Поляне: 77 км из общих 150 км. В сбербанковском «Горки городе» целый день можно будет катать за 1400 руб. в Новый год (27 км трасс), в газпромовской «Лауре» (официальное название — «Горно-туристический центр ОАО “Газпром”») — от 1700 руб. (20 км). Второй курорт «Газпрома» «Альпика-сервис» этот сезон пропустит из-за реконструкции.