Северный поток

За последние два года Петербург ощутил серьезный приток иностранных туристов, в первую очередь в связи с ослаблением национальной валюты. Туристы, приезжающие в город на выходные с бюджетом $300-400, раньше могли поселиться в трех- или четырехзвездочной гостинице, сегодня же им доступны лучшие пятизвездочные отели и фешенебельные рестораны.

Дешевле, но лучше

Принципиально иное качество отдыха за счет низких цен и упрощение визового режима (Китай, Южная Корея, Иран) не могли не привести к последствиям, более чем приятным для отельеров. Уже можно сделать вывод, что по итогам 2016 года средний показатель загрузки петербургских отелей достигнет 66%, что на два процентных пункта больше, чем в прошлом году. Крупные современные гостиницы повысили свой показатель EBITDA на 15-20%, несмотря на то что стоимость номеров за последний год выросла в среднем на 26%. Однако на фоне ослабевшего рубля для иностранных туристов этот показатель не является критическим.

Помимо доступных цен, приятным сюрпризом для иностранных гостей стал неожиданно высокий для большинства из них уровень сервиса в крупных российских городах. На основе совместного исследования компании Revinate и Colliers International, в котором были проанализированы отзывы постояльцев гостиниц по всей Европе на популярных сайтах бронирования, Москва заняла второе место в рейтинге европейских городов, набравших наибольшее количество положительных отзывов от туристов со всего мира. При этом за последние три года Москва продемонстрировала самый высокий рост числа позитивных отзывов. На первом месте в рейтинге лучших отелей – Прага.  Самые низкие оценки получили отели Парижа, Милана и Лондона.

Помимо падения курса рубля на загруженность местных отелей повлияла продолжающаяся переориентация россиян с выездного туризма, который в 2015 году показал сильнейшее снижение за 20 лет, на внутренний. Многие из-за цен, политических сложностей и вопросов безопасности отказываются от путешествий по Европе и другим странам. Таким образом, в сезон отпусков люди стали путешествовать по России.

Стоит отметить, что рынок гостиничной недвижимости показывает себя одним из самых гибких сегментов, идущих в ногу со временем. Новые проекты, как международные, так и локальных гостиничных операторов, показывают, что путешествия по России становятся более технологичными – появляется более современный hi-tech дизайн, управление номерами с планшетов, наличием wi-fi в отелях уже никого не удивишь, многие отели исхитряются найти в сложных городских условиях места для парковки для автопутешественников.

Летняя практика

Важно отметить, что в Санкт-Петербурге, как ни в каком другом городе России, проявляется специфика сезонности гостиничного бизнеса. Летом все гостиницы во всех сегментах заняты, в то время как в низкий сезон бизнес высококонкурентный. В мировой практике проблему межсезонья, особенно в осенний период, решают проведением деловых мероприятий – конференций, форумов. В ближайших развитых странах, таких, например, как Финляндия и Швеция, это активно практикуется, все гостиницы в осенний период проводят конференции и показывают высокий процент заполняемости. Это общепринятая практика для того, чтобы стабилизировать загрузку отелей. Конечно, психологическое восприятие Петербурга в дождливый период не такое позитивное, как летом, и эмоциональные решения могут приниматься другие, но мы видим, что организаторы деловых мероприятий пытаются делать шаги в этом направлении. Особенно активно этот процесс пошел с открытием в 2014 году конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» в Пулково – одной из крупнейших MICE-площадок России.

Под присмотром государства

Развитию туризма также способствует и ряд шагов, сделанных властями. Весной в Санкт-Петербурге появилась инициатива – создание гостиниц на условиях концессионного соглашения. Это новый инструмент как для инвесторов, так и для города, который много раз наступал на одни и те же грабли, когда передавал исторические здания под реконструкцию и создание гостиниц по инвестиционному договору, а получал полуразрушенные объекты, выставленные на продажу девелоперами-спекулянтами. В случае с концессией здания передаются под реконструкцию за символическую плату на срок до 49 лет. За это время «временный владелец» должен провести реконструкцию и запустить гостиницу, после этого объект остается в его распоряжении на согласованный городом срок, в течение которого инвестор получает доход. По истечении срока гостиница возвращается в городское имущество. Пока этот механизм еще не обкатан на практике, но мы уверенны, что при определенных доработках он сможет стать эффективным инструментом девелопмента, который будет подстегивать обе стороны к результату.

Неторопливый конкурент

Благодаря туристическому буму очень активно стал развиваться сегмент сервисных апартаментов extended stay, особенно в локациях, где концентрируется туристический спрос. По своей сути, такие комплексы выступают в роли доходных домов с минимальным необходимым набором услуг. Если классическая гостиница, рассчитанная на кратковременное проживание, не предусматривает возможность самостоятельной готовки и в пересчете на месяц достаточно дорога, то апартаменты случае становятся практически вторым домом. В итоге за 30 000 рублей в месяц появляется возможность остановится в современной квартире с хорошим ремонтом, полноценной кухней и панорамными окнами, с возможностью вызвать горничную и провести время в просторных общественных зонах.

Апартаменты интересны тем, кто нацелен на extended stay в среднем ценовом сегменте. Приезжие – по работе, студенты, молодые семьи, а также те, кто в настоящий момент делают ремонт в своей квартире, снимают небольшие апартаменты на 2-3 месяца. Формат вступает в косвенную конкуренцию с гостиницами.

Выше среднего

В целом средний ценовой сегмент всегда оставался наиболее востребованным и стабильным. Но наибольший рост в период 2015 – 2016 годов показали отели ценовых сегментов Luxury и Upper-upscale, увеличив свой RevPAR более чем на 15-20%. Правда, не стоит забывать, что в верхних ценовых сегментах высоки операционные расходы, в структуре которых есть валютная составляющая, которая не подлежит импортозамещению. Они не могли значительно увеличить цены сразу, но будут это делать в дальнейшем. Для дорогих гостиниц важна не загрузка, а цена продажи номера. Им выгодно принимать меньше гостей, но по более высокой цене, сохраняя качество сервиса и номерного фонда на высоком уровне. Так, в 2017 году мы ожидаем повышение цен в среднем на 25-30%.

Еще одним мощнейшим драйвером развития качественной гостиничной недвижимости по всей стране стало проведение Чемпионата мира по футболу, который пройдет в России в 2018 году. Никогда не было и в ближайшее время не будет такой возможности катализировать все ключевые регионы. Это единственное мероприятие, которое, может, уже принесло развитие сразу в несколько регионов, в отличие от зимних Олимпийских игр в Сочи. 11 российских городов получили новые гостиницы, международные гостиничные операторы открыли новые для себя регионы. Причем следует учитывать, что гостиницы, которые появляются сейчас, это совсем другой уровень – они более стильные, более эргономичные, рассчитанные на взыскательного постояльца.

С появлением новых отелей внутренний спрос стал более качественным. Если раньше туристы из регионов могли останавливаться в гостиницах советских времен с не очень высоким сервисом, то сегодня, при наличии выбора они поедут в более современные гостиницы, возможно, даже пожертвовав удобной логистикой. Практически все туристы сегодня уже в курсе, что бренд международного оператора — это гарантия качественного проживания и сервиса.

Таким образом, в целом мы можем констатировать, что рынок гостиничной недвижимости в стране получил небывалый толчок для развития. Помимо Санкт-Петербурга и другие города становятся все более привлекательными как для российских туристов, так и для иностранных. Повышаются качественные и количественные характеристики гостиничной отрасли, и мы верим в сохранение положительной динамики.

Источник: www.forbes.ru